좋은 원룸을 구하는 20개의 요령

좋은 원룸을 구하는 20개의 요령 

1. 월세이든 전세이든 보기보다 많이 싼 원룸은 피해라 
보기보다 싼 원룸은 분명 문제가 있는 원룸이다. 정말로 싼게 비지떡이다. 급한 마음에 싸다고 덜컥 계약해버리면 나중에 골탕을 먹는다. 문제가 있는 방은 계약기간 중에 다른 세입자를 구해서 빠져 나가기도 힘들다. 

2. 반지하, 옥탑, 1층은 더욱 꼼꼼하게 살피고 가급적 피해라 
반지하(약간 반지하도 포함)는 가급적 피해야한다. 반지하의 불편함을 살아 본 분들은 안다. 나중에 방 빼기도 어렵다. 1층도 불편하다. 오래된 주택가의 1층은 방범창이 있더라도 좀도둑들의 표적이다. 여성분은 특히 2층 이상을 구해라. 옥탑은 피해라. 옥탑은 상당수가 불법 건축물이라 도시가스가 아니다. 기름보일러는 겨울에 불편한 것은 둘째 치고 기름값이 엄청나다. 사방이 열려 있으니 여름엔 열라 덥다 겨울엔 졸라 춥다. 

3. 월세 계약은 1년으로 해라 
전세가 아닌 이상 2년으로 계약해 놓으면 나중에 여러모로 불편하다. 중개업자나 집주인이 2년을 말하더라도 필히 1년으로 계약해야 한다. 

4. 도배와 장판은 꼭 집고 넘어가라 
특히 제 값 다주고 들어가는 월세방은 꼭 도배를 요구해라. 집주인이 도배를 해주거나 약간의 가격조정을 해줄 수 있다. 전세와 달리 월세는 도배가 기본이다. 

5. 각종 잡비에 관한 사항을 꼼꼼히 확인해라 
전기세, 수도세, 관리비, 유선 수신료, 난방 방식 등을 꼭 확인하고 그 내용을 계약서에 넣어 작성해라. 입주를 하기 전에 각종 잡비의 계산방법과 수금방식, 전세입자와의 요금 정산, 난방 방식등을 제대로 확인해야 차후 언짢은 일을 피할 수 있다. 

6. 임대차 보호법의 묵시적갱신은 세입자에게 유리하다 
계약만료전 최소 1개월전에 집주인에게 해지 통보를 안하면 자동갱신이다. 계약연장을 하기 싫다면 내용증명을 보내 확실하게 본인의 의사를 문서화해라. 거부 의사 표현을 아니하면 동일한 조건으로 묵시적갱신이지만 그 기간은 정하지 않는 갱신이다. 묵시적갱신 후에라도 세입자는 해지를 바로 통보할 수 있으며 집주인은 통보를 받은 3개월 후부터는 보증금 반환 의무를 져야한다. 계약 중간 해지와 달리 세입자가 중개수수료를 지급하는 관행도 없으니 반반부담을 주장할수 있다. 

7. 확실하게 집주인과 이야기를 해라 
묵시적갱신이 집주인에게 법적으론 불리하지만 현실에선 그렇지않다. 막무가내로 우기는 집주인에게 법이란 종이에 인쇄된 글자이다. 계약기간이 다 되어가면 재계약여부에 관해 확실하게 매듭을 지어라. 나갈거면 이야기해라 바로 보증금 돌려준다, 라고 만료시점에서 말하는 집주인중 실제로 그리 행하는 집주인은 많지 않다. 자동갱신 되었으니 네가 빼라, 중개수수료 놓고 나가라, 지금은 돈이 없으니 다른 세입자가 올 때까지 좀 기다려 달라! 집주인은 대체적으로 임차인보다 능수능란하다. 

8. 전철을 주로 이용한다면 월세를 더 주더라도 역세권에 입주해라. 
월세 싸다고 역세권과 멀거나 도보로 애매한 지역에 방을 얻으면 버스비나 택시비가 더 든다. 원룸수요도 많지 않아 세입자 교체에도 불리하다. 

9. 많이 살펴보고 구하고 월세를 너무 아끼지는 말아라 
많이 살펴보면 가격대비 더 좋은 원룸을 구한다. 동일한 가격대에서도 더 좋은 원룸이 분명히 있다. 그리고 무리하지 않는 선에서 비싼 원룸을 잡아라. 주택은 생활의 기본이다. 제대로 된 방에 들어가야 문제도 없고 나중에 빼기도 쉽다. 

10. 주거용으론 오피스텔은 원룸보다 가격대비 성능이 떨어진다. 
사무실 겸용으로 쓸거라면 모를까 오피스텔은 가격대비 성능이 원룸보다 쳐진다. 요새 부쩍 많이 나오는 복층형도 사실 다락방 수준이다. 월세도 비싸지만 관리비도 원룸의 몇배이다. (집주인이나 부동산 사무실에서 말하던 금액보다 훨씬 많이 나온다) 물론 돈이 된다면 오피스텔을 마다할 이유는 없다. 

11. 현재 살고 있는 집부터 해결해야 한다. 
현재 살고 있는 집의 보증금 문제를 임대인과 완결하고 원룸을 구하러 다녀야 한다. 계약만료와 동시에 나올 거면 먼저 최소 한달 전에는 재계약 거부를 통보해야한다. 이때 이사 날짜는 정확히 계약기간 만료일로 해야 한다. 임대인을 생각해서 두어달 미리 재계약거부 의사를 통보해 주는 것은 좋지만 그때 분명하게 이사는 계약 기간 만료 시점이라고 강조해야한다. 덜컥 사람 데리고 와서는 계약 한다고 하면 골치다. 게다가 거부해버리면 나중에 이사 날짜를 아니 맞추어 다른 세입자를 제때 구하지 못했다고 나갈 때 불평을 늘어놓으며 꼬투리를 잡는다. 월세여도 계약만료가 되었다고 바로 보증금을 반환하는 임대인은 많지 않다. 재계약 안하고 나가겠다고 하면 대부분의 집주인은 알았다고 한다. 이때 보증금 반환에 대해서 정확하게 해야 한다. 임대인의 정확한 답변을 들어야한다. 

12. 계약금은 현재 집주인에게서 받아라. 
집주인이 알았다고 하면, 다른 계약을 위한 계약금으로 써야 하니 보증금의 10%를 미리 달라고 해야 한다. 받으면서 임대인에게 말해야 한다. 만료시점에서 나머지 보증금을 못 주면 이 돈은 계약 해지에 따른 해약금이 되어 없어지니 나머지 보증금을 꼭 주어야 하고 못줄 경우 집주인의 과실이니 그 금액은 집주인이 손해를 보아야 한다고 분명히 말해야 한다. 그래야 임대인은 책임감을 가지고 보증금을 준비한다. 10%는 미리 안주면서 걱정하지 말라고 하는 경우에도 다른 계약서를 쓰기 전에는 집주인과 통화를 해서 꼭 보증금 반환에 대해 주지시켜야한다. 

13. 계약하기 전 꼼꼼한 확인은 필수다. 
원룸은 낮에 봐야 한다. 유흥가 주변인 경우엔 밤에도 봐야한다. 간판 불빛이 방안에서 번쩍거리는 경우가 있다. 체크리스트를 작성하여 일일이 확인하면 더욱 좋다. 하자가 있는 부분은 꼭 임대인과 확인하고 그 내용을 계약서에 넣어야한다. 그래야 나중에 변상하라는 요구를 못한다. 

14. 임대인 즉 집주인과 이야기를 나누어봐라. 
계약하고 싶은 원룸이 있으면 집주인과 이야기를 몇 분이라도 나누어 보는 것이 좋다. 못된 집주인 만나면 사는 내내 짜증난다. 막무가내로 자기 이익 중심으로 자기 생각 중심으로 판단하고 행동 하는 인간이 의의로 많다. 

15. 융자가 많은 집은 월세라도 피하는 것이 좋다. 
융자가 많아도 임대차보호법에 따른 대항력만 갖추고 있다면 사실 월세 보증금을 날릴 확률은 극히 적다. 하지만 융자가 많다는 것은 집주인이 돈이 없다는 말이다. 계약기간이 끝난 시점에 다른 세입자로 대체가 아니 되면 보증금 반환을 제때 못할 확률이 높다. 여유자금이 없다보니 보증금과 월세를 탄력적으로 조정도 못해서 다른 세입자 구하기도 조금은 어렵게 된다. 집주인이 바뀔 확률도 높다. 

16. 전부 전세로 꽉찬 찬 원룸은 피해라. 
전부 전세로 꽉차 있는 원룸은 피해야한다. 집주인이 돈이 없다는 증거이다. 게다가 융자까지 일부 있다면 이미 그 원룸의 주인은 건물시세 이상의 돈을 챙긴 상태이다. 집주인이 포기를 할 가능성이 높다. 설령 집주인은 버틴다 해도 나중에 방빼기 어렵다. 이런 집의 전세금은 시세보다 싸기 때문에 유혹 당하기 쉽다. 

17. 부동산 초보이면 꼭 고수랑 동행을 해라. 
부동산 기초 지식은 인터넷 검색을 통해 얼마든지 습득한다. 하지만 실전 경험이 없다면 그 지식을 온전히 적용시키기는 어렵다. 원룸 최종 선택과 계약서 작성시에는 꼭 고수랑 동행을 하여 자문을 구하면서 최종 선택을 하고 계약서를 작성하는 것이 좋다. 물론 부동산중개사무소를 통한다면 위험부담이 줄기는 하지만 수수료 챙기는 것을 최고의 목적으로 삼는 엉터리 부동산중개소들이 분명 있다. 

18. 섣부른 가계약금은 금물이다. 
원룸을 많이 둘러보지도 않았는데 부동산 중개인의 설득에 넘어가 가계약금을 주는 경우가 종종 있다. 충분히 살펴보고 계약조건을 맞추어 본 후에 가계약금을 주어야한다. 이때 영수증에는 정식 계약기한과 사전 합의된 계약조건 미이행시에는 가계약금을 반환받는다는 내용을 넣어야 한다. 충분히 둘러봤고 본인이 계약을 못할 다른 변수가 없는데 당장 계약금이 없거나 집주인이 당시에는 없다면 가계약금을 주어야 한다. 본인이 좋아보이면 남도 좋아 보이므로 확보가 분명 필요하다. 

19. 인터넷 중개소와 직거래의 광고 내용을 믿으면 안된다. 
광고에는 장점만이 있을뿐이다. 객관적인 시선을 가지고 단점을 이야기해주는 부동산 중개인이나 임대 의뢰인은 없다. 전세금이 싸면 무엇하나. 융자가 꽉 차 있다면. 풀옵션이면 무엇하나. 관리비가 아파트의 몇배라면. 특히 좋아보이는데 가격이 싸게 나와 있는 원룸이나 오피스텔은 손님 끌기 위한 허위광고일 확률이 높다. 원룸 고수라고 자처하는 본카페 주인장이 보기에 싸고 좋은 원룸 임대 매물은 없다. 동일 가격선의 원룸들중에서는 다소 좋은 원룸이 있을 뿐이다. 

20. 터무니 없는 가격만 아니라면 가격조정은 가능하다. 
충분히 둘러보고 가장 적당한 원룸을 선정했다면 이제 가격을 조정해야 한다. 가장 좋은 방법은 계약금을 들고가서, 이 가격에 해주시면 지금 당장 계약서를 작성하겠다, 라는 뜻을 전하는 것입니다. 마음에 들지 않는 구석이 있더라도, 집은 마음에 너무 드는데 생각했던 금액을 초과하니 가격조정을 해주시면 계약서를 지금 바로 쓰겠다, 라고 제시를 하면 집주인들은 웬만하면 양보를 합니다. 단순하게 얼마에는 안되나요,가 아닌 그 가격이면 지금 계약서를 쓰겠다, 입니다. 






원룸 전세를 구할 때 믿지 말아야 할 상식과 말 



1. 전세권설정을 하면 보증금이 안전하다. 

전세권설정을 하고 제일 먼저 원룸 건물에 입주를 하더라도 은행융자 후순위라면 최우선변제금액을 제외하고는 받기 어려운 경우가 있다. 나중에 입주를 했더라도 소액임차인들의 최우선변제금액은 전부다 은행보다 선순위가 되니 소액임차인들이 많으면 최우선변제 배당과 은행의 배당만으로도 배당이 거의 끝나는 경우가 발생한다. 다소의 장단점이 있지만 전세권설정과 확정일자는 대동소이 하니 전세권설정을 굳이 할 필요는 없다. 전세금의 안전을 위해선 등기부가 깨끗한 건물(토지 등기부 포함)에 전입신고하고 사는 것이 최고의 방법이다. 전세권설정 자체만으로는 별다른 효력이 없다. 

2. 부동산을 통하면 안전하다. 

부동산을 통하면 편리하지만 전세금 안전이 보장되는 것은 아니다. 대부분의 부동산들은 양심적으로 중개를 하지만 수수료에만 집착하는 부동산들이 분명 있다. 지식과 경험이 없는 중개인들이 멋모르고 중개를 하는 경우도 많다. 목돈이 걸린 전세계약을 남의 말만 믿고 하는 것은 스스로 늪에 빠지는 꼴이다. 

3. 부동산은 보험 들었으니 잘못되면 보상을 받는다. 

부동산들은 공제보험을 가입하지 않으면 중개행위 자체를 할 수 없으니 보험가입은 필수이다. 잘못되면 보험처리 해준다고 큰소리치는 부동산이 분명 있다. 하지만 무슨 문제가 발생했다고 보험금이 나오는 것은 절대 아니다. 부동산의 명백한 과실이 있어 공제조합과의 합의가 있거나 소송을 통한 법원의 판결이 있을 때나 받을 수 있는 보험금이다. 부동산은 자신들이 도망갈 구멍은 만들어 놓고 계약서를 쓴다, 라는 말이 있다. 


4. 곧 해결된다. 못 믿으면 공증하자. 

등기부 지저분한 집주인들이 자주 쓰는 말이다. 은행융자 거의 갚았다, 이 가압류는 곧 해결된다, 못 믿겠으면 공증해줄 용의도 있다. 약속이 담보는 아니다. 공증도 담보는 아니다. 전세를 들어가는 임차인에게 필요한 것은 전세금의 안전이지 약속이나 공증이 아니다. 그렇게 말하는 집주인에게는 이런 요구를 해보아라. 등기부 깨끗하고 담보력 있는 물건에 근저당 잡아주면 전세 들어갑니다, 라고 말이다. 


5. 원룸 건물에는 거의 기본 융자가 있다. 

대부분의 원룸 건물은 기본 융자가 있어 등기부가 깨끗한 원룸은 거의 없다, 라고 말하는 집주인이나 중개인이 있다. 융자는 다 있으니 그냥 포기하고 전세계약서를 쓰라는 뜻이다. 절대 아니다. 어림잡아 보면 근저당이 전혀 없는 원룸 건물이 70%이고 근저당이 있는 원룸 건물이 30%이다. 하지만 문제는 그 70%에서는 거의 월세만 나온다. 근저당 없는 원룸 건물에서는 전세가 드물고 전세는 거의 근저당 있는 원룸 건물에서 나온다, 라는 표현이 맞다. 은행융자 있고 전세로 가득한 원룸 건물은 보증금 적은 월세라면 모를까 전세로는 위험하다. 


6. 건물이 얼만데 그 정도 융자에는 어림없다. 

은행융자를 받고 원룸 대부분을 전세로 돌리면 특별한 경우를 제외하곤 소유주는 원룸 건물의 매매시세 이상의 돈을 챙기게 됩니다. 그 건물의 시세가 비쌀수록 은행융자금액도 많이 나오는 것이고 전세시세도 높은 것입니다. 다른 곳에 건물이 몇 채다, 은행이자가 싸서 저리로 쓰는 중이다, 라는 말을 믿을 이유는 없다. 여하튼 은행융자 후순위로 전세입주는 항상 위험부담이 있다. 


7. 내가 책임을 진다. 속아만 살았냐. 

집주인이나 중개인들이 자주 쓰는 말이다. 중개사고의 상당수는 집주인이나 중개인이 나중에 딴소리를 하는 경우이다. 빨리 계약을 이끌어내기 위해 거짓이나 과장된 정보를 마치 진실처럼 주장하는 경우가 많다. 냉정하게 이야기해서 전세금은 빚이다. 빚을 얻어내기 위해 돈이 급한 이들은 거짓된 큰소리를 치게 된다. 


8. 이만한 가격에 이만한 원룸은 없으니 곧 다른 사람이 계약을 할 것이다. 

전세도 역시 발품을 많이 팔아야한다. 그래야 조금이라도 가격대비 좋은 원룸을 구한다. 이만한 가격에 이만한 원룸은 없고 곧 다른 사람이 계약을 할 것이다, 라는 식의 말을 믿고 덜컥 가계약이나 계약을 해서는 아니 된다. 충분히 살펴보고 검토한 후 계약을 해도 충분하다. 


9. 최우선변제금은 전액 보장을 받는다. 

소액임차인을 위한 최우선변제제도를 들먹이며 은행융자가 많은 전세를 권하는 브로커들이 있다. 최우선변제금은 보장된 금액이 절대 아니다. 경매 낙찰가가 적거나 소액임차인들이 많은 경우 최우선배당금액은 당연히 작아진다. 또한 근래 법원에서는 위장전입을 통한 최우선변제제도 악용을 막기 위해 우선배당을 제외하고 임차인이 증빙자료를 첨부해서 이의신청을 해야 배당을 해준다. 따라서 자신의 전세금이 실제로 소유주에게 넘어갔다는 자료를 남겨 놓아야하니 전세금의 계좌이체는 기본이다. 


10. 경매되면 이사비로 200-300만원은 받는다. 

은행융자 많은 전세 매물을 중개하는 브로커들은 보통 최우선변제금보다 200-300만원 정도를 더 전세금으로 요구한다. 경매가 되어도 낙찰자에게 이사비용이나 위로금으로 그 정도는 받을 수 있으니 걱정하지 말라고 한다. 과거 명도소송을 통한 경우에는 가능한 일이었지만 근래는 인도명령이다. 시간도 짧아졌고 비용도 확 줄었다. 낙찰자에게 이사비용을 한 푼도 못 받고 나오는 경우가 많고 잘 받는다 해도 100만원 미만이다. 

사람이 사람을 믿는다는 것은 분명 좋은 일입니다. 하지만 세상이 착하지만은 않기에 사람을 조심하고 주의해야 합니다. 위의 글이 사람을 믿지 말라는 뜻으로만 읽혀질까 두려워 이리 사족을 답니다.

[출처] [펌]좋은 원룸을 구하는 20개의 요령|작성자 싱글벙글

 http://blog.naver.com/kwangkong/150000389878

[출처] [펌]좋은 원룸을 구하는 20개의 요령|작성자 싱글벙글