노후를 위해 집을 이용하라(7/17,18,22,23)

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다른 부동산 책들은 대출, 레버리지에 대해서 이야기하며 소액으로 투자해야 수익률이 높다는 이야기를 많이했는데 이 책은 대출을 지양하는 자세로 이야기 한다. 나처럼 대출 무서워한는 사람에게 대출없이 안전한 부동산 투자도 할 수 있다는 것을 알려주었다.

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자산의 가격이 바닥까지 내려갔다는 것을 알았다챈다 해도 현금이 없으면 살 수 없습니다. 이때 은행은 대출을 막았고 대출금을 철저히 회수했습니다.

따라서 우리는 투자할 만한 때를 기다리면서 투자할 만한 것에 투자할 현금을 가지고 있어야 합니다.

 

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매당 수입 중 생활비를 제외한 나머지 돈으로 꾸준히 우리나라의 최고 우량주를 사는 것입니다. 절대 매도하지 않고, ‘어찌됐는 은행의 이자보다는 낫겠지’ 하면서 지속적으로 사서 모으는 것입니다. 이러한 방식으로 경기가 좋든 나쁘든, 주가가 오르든 내리든, 흔들리지 않고 대출없이 내 돈으로만 블루칩을 사 모으는 건 필승의 방법이 될 수 있습니다. 실제로 제 주변엔 이러한 방식으로 투자한 사람이 있습니다. 그가 얻은 수익이 방송에 나와 강의를 하는 애널리스트보다 높을 것입니다. 이 외에도 인덱스펀드에 투자하는 것도 방법입니다. 종합주가 지수가 많이 낮아질 때 주식을 사고, 주식시장이 활황일 때 팔면 됩니다. 아주 쉽고 간단한 데다 안전한 방법입니다. 그런데 단번에 큰 돈을 벌고 싶다는 욕심 때문에 실행하지 못하는 방법이기도 하지요.

 

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결국 중요한 것은 인구의 감소가 어니라 사람들이 어디에서 살 것인지입니다.

 

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부동산 투자와 관련해 변하지 않는 1가지 법칙이 있습니다. ‘직원들에게 고액 연봉을 주는 대기업이 위치한 지역의 부동산 가격은 하락하지 않는다.’ 돈을 많이 버는 사람일수록 시간을 중요하게 여깁니다. 이들은 출퇴근에 3~4시간을 쓰지 않습니다.

맞벌이를 하는 서민층이 어디에 살고 있는지도 살펴볼 필요가 있습니다. 부부 중 한 명은 출근하고 퇴근하면서 어린이집에 아이를 맡기거나 찾아와야 합니다. 따라서 출퇴근에 3~4시간 이상 쓸 수 없습니다. 이처럼 설사 전체적인 부동산의 가격이 하락한다고 해도 부동산 가격이 오르는 곳에만 투자하면 됩니다.

 

결론=인구가 감소하면 모든 부동산 가격이 폭락한다는 말은 거짓말이다.

첫째, 인구는 감소하지 않습니다.

둘째, 통일로 인한 북한 인구의 유입을 감안하지 않았습니다.

셋째, 부동산 가격은 하락할 수 있지만, 모든 부동산이 그런 것은 아닙니다.

넷째, 대한민국의 미래를 부정적으로만 보고 있습니다.

 

 

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자본주의 사회는 몸으로 일해서 돈을 보는 것이 아니라, 머리로 돈을 벌어야 하기 때문입니다. “일요일도 쉬지 않고 한평생 열심히 일했는데…”라는 말은 필요 없습니다. 세상은 이미 지식사회가 되었습니다.

저는 빈부의 격차는 투자지식의 격차라고 생각합니다.

 

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1997년 IMF나 2008년 리먼 사태 같은 위기가 닥치면 갑자기 금리가 오릅니다. 너무 많은 대출은 이자를 감당할 수 없는 상황으로 몰아갈 수 있습니다. 따라서 대출을 받지 않고 꾸준히 1~2년에 1채씩 매입하는 것이 가장 안전하게 자산을 늘리는 방법입니다. 대출이 꼭 필요하다면, 반드시 1채에 대해서만 대출을 받고 가능한 한 빨리 대출을 갚기 바랍니다. 우선 소형 주거용 부동산을 전세 끼고 매입한 후 매년 모은 돈을 이용해 전세를 반전세로, 반전세를 월세로 바꾸어가는 전략이 가장 안전한 투자 전략입니다.

 

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부동산 정보는 신문과 책, 온라인상에 있지만 해답은 현장에 있습니다.

친구를 만나거나 업무차 새로운 지역에 갈 일 이 있다면 반드시 그 지역 부동산 중개소에 들러야 합니다. 이것이 습관화 되어야 합니다. 부동산은 지역적인 특색이 강하기 때문에 현장에서만 알 수 있는 것이 있습니다. 전반적으로 임대가 잘나가는 지역이라고 해도 바로 어느 옆 어느 부동산은 전혀 그렇지 않을 수 있습니다. 또 임대료가 높은 지역이 있는가 하면 어느 지역인 전혀 그렇지 않습니다.

제가 따르는 가치투자의 원칙은 그 부동산의 가격이 아직 실제 가치에 도달하지 않았을 때 매입하는 것입니다. 따라서 향후 호재성 변화나 인구 유입, 주변 산업시설, 교통, 학군 등을 유심히살펴볼 필요가 있습니다. 그 지역의 거리에 얼마나 많은 사람들이 걸어다니는지, 주 연령층이 어떤지, 이들의 표정에서 밝은 에너지가 느껴지는지 파악해야 합니다.

 

어느 지역에 대해 조사할 때는 반드시 3곳 이상의 부동산 중개소를 방문하세요. 부동산 중개사마다 보는 시각이 각각 다르기 때문입니다.

열심히 임장을 다니면서 어러 지역에 대한 기록들을 데이터화 해놓는 것도 유용합니다. 1년에 부동산 중개소 100곳을 방문하겠다는 목표를 세워보는 것도 좋습니다. 실제 그렇게 한다면 전반적인 부동산의 흐름을 읽을 수 있습니다. 부동산 중개사들도 바쁘지 않은 시간에 방문하면 친절히 상담해줍니다. 지금 당장 사지는 않는다고 해도 일단 중개소에 들어가 이 지역에 1~2명이 살 만한 소형 아파트나 빌라가 많은지 적은지, 세는 잘나가는지, 가격은 어느정도 되는지, 향후 개발계획이 있는지 등에 대해 물어본다면 1곳에서 15분이면 충분합니다.

 

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부동산 투자의 특징 중 하나는 양도세뿐 아니라 물건을 최초 구입할 때 드는 취득세는 비싼 데 비해 보유세는 싼 편이라는 겁니다. 따라서 거래를 자주 할수록 양도세와 취득세를 계속 내야 하므로 수익이 줄어듭니다. 그러니 여러 채의 부동산을 사고파는 것보다 장기적으로 보유하는 것이 유리합니다.

 

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지역조례가 중요하다

온라인상에서 임대사업 시 취득세가 면제된다는 정보를 얻어 자료를 가지고 시청 세정과에 가서 5채의 아파트에 대한 취득세 면제를 문의했습니다. 그런데 지역 조례상 신축 아파트를 매입했을 때는 가능하지만 기존 아파트를 매입했을 때는 불가능하다는 답변이 돌아왔습니다. 임대사업자로서 취득세 면제에 관한 사안은 그 지역의 조례가 더 우선합니다. 혜택을 받고 싶다면 이를 잘 살펴보는 게 좋습니다.

 

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투자 당시 지역 분석으로 각종 리스크를 조사한 뒤 투자했다고 해도 매년 그 지역에 어떻게 변하고 있는지, 새로운 이슈는 무엇인지 등을 수시로 체크해야 합니다. 가장 중요한 것은 인구변동입니다. 그 지역에 직장인의 수요가 늘어나는지 줄어드는지, 새로운 아파트 분양으로 인구가 늘어나는지 등을 살펴야 합니다. 아차 하는 사이에 가격을 내려도 거래가 되지 않는 최악의 상황이 발생할 수도 있습니다.

 

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핵심 지역에 위치한 부동산은 이를 대체할 수 있는 다른 물건이 생길 수 없다는게 가장 좋습니다. 고가의 명품 차나 가방은 또 만들 수 있지만, 핵심 입지의 부동산을 그 위치보다 더 좋은 곳에 비슷한 물건을 지을 수 없으니까요. 이것이 부동산만이 가진 특징입니다.

 

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지도를 벽에 붙이고 강남역을 중심에 두고 노원역을 끝점으로 하여 원을 그려보세요. 결국 강남역과 가까운 쪽이 투자가치가 높습니다. 지하철 신분당선이 생긴 이후 웬만한 강북보다 분당이 강남역과 더욱 가까워졌습니다.

이처럼 지도에 중요한 지점을 중심으로 두고 원을 그리르 것도 유용한 방법입니다. 이 방법의 기본원리는 핵심 지역과 같은 거리의 부동산은 동일한 가치를 가지고 있따는 것입니다. 물론 가치는 같지만 가격은 다릅니다. 그렇다면 상대적으로 가격이 싼 것을 매입하면 됩니다. 가치가 같기 때문에 시간이 지나면 가격도 같아집니다.

 

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부자란? 저는 가지고 있는 재산이 모두 현금을 창출하는 시스템으로 운영되고 있어야 부자라고 생각합니다. 반대라면 점차 가난해질 뿐입니다.

 

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부자가 되려면 내가 사는 집이 아닌 남에게 빌려줄 수 있는 집이 많아야 합니다. 여기서 현금이 창출되기 때문입니다. 샤론레흐트는 한 세미나에서 나산과 부채를 아주 단순하게 묘사했습니다. “나에게 현금흐름을 주는 모든 것은 자산이며, 나에게 비용을 발생시키는 모든 것은 부채이다.”

 

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언젠가 하버드 대학생들과의 간담회에서 워런 버핏은 가장 갖고 싶은 능력이 무엇이냐는 질문에 “속독 능력”이라고 대답했다고 합니다. 김대중 대통령도 옥중에서 수 많은 책을 읽었고, ‘이랜드’ 박성수 회장도 근육무력증에 걸려 아무것도 할 수 없을 때 계속 책을 읽었다고 합니다.

 

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매일 2가지 이상의 경제신문 읽기를 권합니다. 그 날의 주가, 환율, 금리, 미국의 주가 등을 다이어리에 구준히 기록해보세요. 그 날의 주요 경제와 부동산 기사 제목도 정리해보세요. 기사를 작성한 사람이 누구인지 살펴보는 것도 중요합니다. 신문사의 기자인지 정부에 소속된 누군가인지 대학교수인지 혹은 투자회사의 직원인지 등을 파악해야 합니다. 기사라는 건 글쓴이가 속한 단체에 유리하게 쓰일 수 박ㅆ에 없으니까요.

전문가의 말을 참고하되 전적으로 믿지는 마세요. 정말 그럴까 생각하세요.