35세 아파트 200채 사들인 젊은 부자의 투자 이야기 (7/27)

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나는 우리나라 주식시장에 상장된 1700여개 기업에 대해서 대부분 다 살펴보았다. 상장된 기업 CEO 성격, 기업의 목표, 기업의 재무제표 및 PER(주가 수익 비율, 특정 주식의 주당 시가를 주당이익으로 나눈 수치로, 주가가 1주당 수익의 몇배가 되는가를 나타낸다.) , ROE(투입한 자기 자본이 얼마만큼의 이익을 냈는지를 나타내는 지표), 배당수익률 등 1700여개의 기업의 분석을 계속 되풀이했다.

 

 

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이 지역에 투자할 때 내가 고려한 조건들은 다음과 같다.

첫 번째, 초등학교가 아파트로부터 200m안에 있기 때문에 초등학생을 가진 부모들이 선호할 것이라 생각했다. 지방 아파트의 대부분이 초등학교와 멀리 있어 통학의 어려움을 가진 것과 달리, 스스로 통학할 수 있는 조건이 성립되어 있었다.

두 번째, 우리나라는 사실상 1995년 이후 건축법이 강화되기 시작했는데, 이는 성수대교와 삼풍백화점의 붕괴 때문이었다. 이 아파트는 1999년에 지어진 것으로 건축법이 강화된 이후 지어졌기 때문에 별다른 생각 없이 투자하게 되었다.

세 번째, 임대수익률이 10%가 넘는 수익률로 금융 대출을 동원하면 수익률이 70%에 육박할 정도였다.

네 번째, 기업 유치가 지속적으로 이루어지는 지역이며, 아파트에서 반경 5~10km 부근에 공단이 즐비했다.

다섯 번째, 이러한 기업 유치로 인해 다른 지방 지역들과 달리 서산은 인구가 꾸준히 유입되어 2020년경 20만 명을 넘어설 것으로 예상했다.

여섯 번째,

 

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부동산 시장의 가치 평가를 판단하는 수단으로 PIR(Price Income Ratio)이 있다. PIR이란 아파트 가격을 연평균 도시 근로자 소득을 적용해 산출한 것이다.

예를들어 PIR이 10이면 도시 근로자의 10년치 소득을 이야기한다. 5000만원에 거래되는 아파트값에 2005년 공식을 적용하면 도시 근로자 소득 대비 PIR 1.28에 거래되고 있었던 반면, 2011년은 도시 근로자 소득 대비 PIR 0.98에 거래되고 있는 셈이다.

쉽게 설명하면 소득 대비 1년 2.8개월 만에 내 집을 마련할 수 있다는 것이다.(중략)

이 공식을 통해 과거 시세보다 이 지역의 아파트가 저평가되고 있음을 확인할 수 있다.

 

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투자에서 중요한 건 싸게 사는 것만이 아니다.

도시근로자 소득 + 임대수익률 + 평당시세

이 모든걸 종합해서 접근해야 한다.

 

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부동산 투자를 잘하기 위해서는 대출에 대해 어느 정도 지식을 가져야 한다. 그에 대한 지식을 쌓기 위해서는 수많은 대출 상담사들에게 조언을 구하는 방법이 있는데, 그들에게 조언을 구하면 투자를 하는 데 필요한 대출에 관한 지식을 어느정도 습득할 수 있다.

 

DTI(금융부채 상환 능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시한다.

수도권 아파트 투자의 경우 대출 금액 1억 미만으로 일반 매매, 경매로 공략할 수 있는 아파트 시세는 1억 2500만원이 최대치이다.

정부 규제를 피해 DTI 적용을 받지 않는 대출 1억원 미만에 낙찰이 가능한 물건의 조건들

1.     매매가는 1억 2500만원 이하

2.     수도권이 위치

3.     교통이 편리한 역세권

4.     안정적으로 임대가 잘 나가는 지역

현장답사,부동산 조사 후 결론도출

1.     아파트는 주공의 브랜드로 서민들이 선호한다.

2.     낙찰가 기준으로 1억원이면 충분히 가능하다

3.     대출 금액이 1억 미만이라 DTI 적용 규제를 피하기 때문에 대출 문제가 없다.

4.     임대료가 저렴하고 지하철역, 학교가 도보 5분 거리에 있어 임대수요가 충분하다.

5.     24평이기 때문에 향후 매매를 감안할 때 실수요자들에게 매매할 수 있다.

 

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내집마련의 조건

1.     교통이 편리해야 한다.

2.     소득수준이 낮지 않아야 한다.

3.     깨끗한 아파트, 환경 및 병원, 마트가 가까워야 한다.

4.     3000만원대에서 이 모든 걸 다 충족하는 곳을 찾아야 한다.

 

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누구나 값싸게 내 집 마련이 가능한 국유재산 공매의 장점

1.     잔금이 60일 이내(공실인 상태에서 담당자를 잘 구슬려 인테리어가 가능하다.

2.     공실이라 얼마든지 하자 상태를 체크하고 볼 수있다. (대부분의 키 번호는 0000이다.)

3.     명도가 필요없다.(초보자도 클릭만으로 낙찰 가능, 국가의 재산)

4.     시세보다 최소 1000~2000만원 정도 저렴하다.

 

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부동산 시세가 하락하여 바닥을 확인하는 건 PIR로 대입하는 게 가장 좋다.

과거 수년간의 시세를 지표로 공식을 대입하면 평균값을 찾을 수 있고, 평균 아래에서 투자한다면 저평가된 상태에서 매입할 수 있다.

 

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아파트를 매입할 때 공통적으로 유의할 사항

1.     단지수는 최대한 대규모 단지가 좋다.(세대수가 많을수록 관리비가 저렴하다)

2.     지하철, 버스 노선이 가까워야 좋다.

3.     우수한 초 중 고등학교가 있으면 좋다.

4.     브랜드의 인지도가 있는 아파트가 좋다.

5.     주차 시설이 우수한 아파트인지 확인해야 한다.

6.     아파트의 향이 동, 서향보다는 남향이면 좋다.

7.     1층과 15층 그리고 가급적 사이드는 피하면 좋다.

8.     나홀로 아파트는 주거나 투자 목적에서 피하는 게 좋다.

 

 

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가난하다면 경매로 빌라에 투자하라

부종산 투자자 중에서도 열악한 자금력을 가진 가난한 투자자라면 빌라를 공략해야 한다.

연립주택의 경우도 빌라에 속하는데, 빌라의 단점인 하자 보수 역시 연립주택의 경우 대규모 단지인 경우가 많기 때문에 아파트와 동일하다.

아파트의 경우 KB시게를 기준으로 대출이 가능하지만 연립주택, 빌라의 경우 DTI적용을 받지 않고 시중 은행에서 70%~90%의 대출이 가능하다. 그 중 연립주택은 훗날 매매하기도 편리하고 유지 보수가 잘 되기 때문에 충분히 공략할 만한 물건이다.

환금성 측면에서는 아파트-빌라-오피스텔-토지 순으로 매매가 활발하게 이루어지지만, 단지형 연립주택의 경우 아파트 못지않게 매매가 잘 된다.

 

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부동산투자는 발품이다

1.     경매 사이트를 자주 접속해서 물건을 최대한 많이 찾아본다.

2.     인터넷에서 부동산 매물 및 전국 지도를 자주 본다.

3.     발품을 팔아야 한다.

위와 같은 부자가 되기 위한 조건에서 하나라도 소홀히 한다면 부자가 되는 길은 멀어진다.

경매사이트를 매일 접속하면 지역별로 공부를 할 수 있고, 낙찰가율을 분석하여 부동산 시장의 흐름을 쉽게 읽을 수 있다.

나는 전국의 지도를 아예 방 안에 붙여놓고 지냈고, 투자한 지역의 부동산지도(실제 부동산에서 사용하는 지도)를 붙여놓고 매일 시간이 날 때마다 바라봤다.

마지막으로 발품이 가장 중요하다. 발품없이 단지 투자한다고 전화로 해당 지역 부동산에 전화를 하여 투자를 한다고 하면 최악의 투자를 하는 경우가 생길 수 있다.

 

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거품을 측정하는 척도란?

그 지역의 거품을 알기 위해서는 물건지 주소에 위치한 관할법원 경매 법정에 참석하는게 좋다. 침체기에는 법원에 사람이 텅 비어 있었지만, 시장이 상승기로 접어들면서 입찰자들이 하나둘씩 늘어났고, 현재는 물건마다 수십명의 입찰자들이 경쟁을 하여 시세와 비슷한 가격으로 낙찰이 이루어진다.

 

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수익형 부동산(아파트)의 조건

1. 임대수익률이 6% 이상이라면 하락이 어렵다.

2. 지방에 소외되고 숨어 있어 공급이 매우 부족한 지역이어야 한다.

3. 배후에 산업단지가 자리 잡아 임대수요가 꾸준한 지역이어야 한다.

4. 24평 미만의 소형 아파트여야 한다.

위 4가지 조건에 부합하는 수익형 부동산을 제외하고는 일시적인 조정이 아니라 장기적인 조정을 겪을 가능성이 높다. 물론 대폭락 같은 시세 하락이 아닌 일정한 조정을 겪어야겠지만, 앞으로 향후 수년 간은 시세 상승은 없다고 판단해도 좋다.

충북 음성군, 진천군은 우리나라 대기업 및 중소기업의 음식료회사 공장들이 상당히 많아 임대를 놓기도 좋고, 향후 지방의 시세 하락의 조정 속에도 투자할 수 있는 지역이다.

광혜원면, 대소면, 대풍면에 위치한 아파트들은 장기적인 임대사업이 가능한 지역이다.

 

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부동산 시장의 흐름은 지속적으로 반복된다.

부동산시장 폭등 → 정부의 규제 정책 → 미분양 증가 → 부동산 경기 침체 → 건설사 부도 → 정부의 규제 완화 및 부양책 발표 → 부동산시장 심리 회복 →  부동산시장 가격 상승 → 건설사 수주 물량 증가 → 부동산시장 폭등

 

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향후 미분양 주택의 감소는 향후 시장의 반전을 이야기한다. 즉 수요보다 공급이 적을 때 오르게 되어 있다.

 

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수도권투자 유망지역과 피해야 할 지역-서울

서울의 경우 공급이 턱없이 부족하므로 중소형 평수 역세권 아파트 어느 곳이든 투자가치가 충분하다. 앞으로 서울은 중소형평수의 아파트 공급이 어렵기 때문에 서울의 아파트 24평 미만 소형 평수는 희소가치가 있고 매매 회전이 더 빨라질 예정이다.

실투자금이 3000만원 이하 매매가 대비 전세 비율이 80% 이상, 임대수익률 4% 이상이라면 매입하면 된다.

 

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2018년부터는 하락이 시작되는 것일까?

수요보다 공급이 많으면 당연히 하락하겠지만, 향후 수도권 부동산 시장은 긍정적인 변수가 생길 예정이다. 시간이 흐를수록 노후화되는 멸실주택들의 증가로 예상했던 공급량이 초과되어도 수요와 공급이 일정하게 유지되는 기이한 현상이 발생하는 것이다. 이는 신도시 개발 택지의 주택 공급이 아닌 상당수의 물량이 기존 주택지에서 공급되기 때문에 일어나는 현상으로, 올해 신규 분양 물량 급증은 사실상 재건축/재개발이 주요 원인이다.

수도권의 택지는 무한정 공급될 수 없다. 사실상 2020년에 이르면 수도권 택지는 고갈될 가능성이 높다.

 

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에코세대: 베이비부머의 2세(1977~1993년에 태어난 세대

2017년이 되면 어느 정도 2기 신도시들의 공급이 마루리되고, 2018~2020년 수도권은 에코세대의 내집마련과 동시에 아파트 공급 부족, 수도권 택지 고갈로 폭등할 가능성이 있다.

 

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금리상승에 대비하라

처음부터 금리 상승이 어느 정도까지 진행되어도 연 수익률을 낼 수 있는지 미리 감안하여 부동산을 매입한다면 금리 인상 시기에서 자유로울 수 있다.

또한 처음부터 부동산을 매입할 때 향후 대출 금리가 7%까지 올라도 임대 수입이 적자가 아닌 물건에만 투자한다면 금리 상승에도 자유로울 수 있다.

금리 인상을 준비하지 않고 무턱대고 부동산을 매입한다면 향후 임대 수입이 적자로 변했을 때, 보유한 부동산들을 모두 위험에 빠질 수 있다.

 

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부동산 거래는 말 한마디에 100~1000만원의 금액을 더 받을 수도, 깎을 수도 있다. 매매의 경우 어느 정도까지는 최대한 양보를 하는 자세가 필요하며, 항상 많은 말을 하지 않는 것이 유리한다.