세상 모든 왕비를 위한 재테크 (8/3)

​

2년 전에 도서관에서 빌려서 읽으려고 했었는데, 부동산이 익숙치 않아서 그런지 시간이 꽤 걸렸다.

결국 다 읽지도 못하고 기한이 다되어, 반납해버리고 잊고있었다. 부동산 책이 하도 많다보니 이 책에 대해서 잊고 있었다.

이책의 저자 왕비님이 운영하는 카페에 들어가서 칼럼이나 기사들을 읽고 정보를 얻곤 하는데, 이분의 칼럼도 읽다보면 빠져든다. 그리고 많이 반성하게 된다.

2년동안 부동산 내공이 얼마나 쌓인건진 알수없지만, 다시 읽었을땐 하루마에 술술 읽게되어 신기했다. 이번엔 직접 구입해서 읽었는데 무려 하루만에 스르륵 읽어버렸다!! 

확실히 독서를 할때 안읽히는 책을 억지로 읽으면 힘들다. 나랑 그 책이 맞는 시기가 있는거라 생각한다. 그리고 책의 저자분 실제로 뵌 적이 있었는데, 엄청난 에너지를 가지셨던 분이었다. 

예전에 출판된 책이라고 해도, 지금과 크게 차이나는 부분이 있는지는 잘 모르겠다. 아마 내가 부동산 초보자라 그런걸수도 있다. 2년전보다 지금 내가 배경지식이 늘어서이리까 읽고 받아들일 수 있는 범위가 늘어난 것 같아서 기쁘다. 앞으로도 이런식으로, 내 첫 부동산 구입을 목표로!! 내 수준에 맞게 차근차근 높여나가야겠다.

---

29

종자돈을 모으면서 가장 힘들었던 것은 안 쓰고 모으는 것이 아니었다. 그것은 차라리 세상에서 가장 쉬운 일이었다. 나를 이해하지 못하는 사람들의 ‘돈에 환장했다’는 비난과 악담, 부정적인 평가들이었다. 내심장은 강철이 아니기에 숱하게 상처받고 억울함에 몸부림쳤다. 그 모든 상처를 감싸준 것은 내가 모은 종자돈이었다.

 

33

대구 시내 대중교통과 도로에 대해서는 지도라도 그릴 수 있을 정도로 자세히 알게 되었다. 그렇게 다니면서 나 나름대로 어느 동네에 사람들이 많이 사는지, 유동인구가 많은 곳은 어디인지, 그 지역의 건물의 시세는 어떤지, 장단점은 무엇인지 등을 기록한 투자노트를 작성해나갔다.

 

33

부동산 정보 인터넷은 믿지마라

부동산을 재테크를 시작하려는 사람은 이렇게 목표지역을 정해 발품을 팔면서 직접 다녀보기를 추천한다. 인터넷에서 경험할 수 없는, 그 지역 주민만이 아는 지역적 특성을 몸소 체험하게 될 것이다. 그리고 부동산 가격도 저절로 감이 잡힐 것이다.

 

36

현장답사 3원칙

서류상으로 볼 때는 아주 매력적인 투자처로 여겨진 물건도, 막상 현장에 가보면 거품이 끼어 부풀려진 경우가 더러 있따.

책 10권을 읽는 것보다 현장에서 보고 듣는 것들이 더 확실한 공부가 되었다.

1.     중개업소 5군데 이상은 방문하라

“이런 크기의 아파트가 얼마냐”고 묻는 것이 아니라, “이 지역에서 가장 살기 좋은 곳이나 생활수준이 높은 동네를 추천해달라”고 말한다.

5개정도 돌면 공통적으로 추천하는 지역,물건 있음. 같은 물건에 대해서도 다르게 이야기하는 경우가 있으니 꼼꼼히 새겨들어야한다.

부동산 중개업소에 갈 때는 최대한 수수하게 하고 간다. 그리고 그분들이 말할 때, 부동산에 대해 아는 척은 전혀 하지 않고 이야기를 듣는 것에만 집중한다.

2.     주차장의 차종이 무엇인지 살펴보라

생활수준이 높은동네인지 확인. 정확하게 살펴보려면 출근시간 전, 또는 최근시간 후에 아파트 주차장을 둘러보고 차종을 보면 대략적으로 생활수준을 파악할 수 있다.

3.     유치원, 학원의 수준을 체크하라

 

52

부동산 투자계획이 있을 때, 가장 관심을 두고 살펴보아야 하는 것이 택지개발지구다. 택지개발지구에서는 지구단위 계획에 따라 사전에 구획이 정리되고 개발이 이루어진다. 아파트와 학교, 공원, 상가, 일반주택 등이 지구단위계획에 맞춰 질서정연하게 들어서기 때문에 이 지역에 들어선 다가구주택은 아파트에 비해 가격은 훨씬 싸지만 아파트 단지 주민이 누릴 수 있는 교육, 환경, 생활편의시설을 함께 사용할 수 있다는 장점이 있다.

 

52

마음에 드는 물건을 찾았으면 등기부등본, 토지대장, 토지이용계획확인서, 건축물관리대장, 지적도 같은 서류를 확인하고 최종적으로 현장답사로 직접 입지분석을 마친 후에 투자를 겨정한다. 정리하자면 투자대상 지역과 물건에 대한 모든 서류를 먼저 참고하고, 현장에서 투자물건을 확인하면서 전체적인 입지를 객관적으로 분석하고 판단한 뒤에 결정해야 한다는 것이다. 부동산 투자는 숲이나 나무를 보는 오류를 범하지 말고 전체를 아우르면서 같이 보는 습관을 가져야 한다는 것을 잊지 말자.

 

55

아파트 거주는 엉덩이에 돈을 깔고 사는 것!

재테크란 내 엉덩이에 깔고 앉은 것을 제외하고 투자해서 얻은 수익이 클 때 성공했다고 말할 수 있는 것이다. 그런 점 때문에 어느정도 투자할 여력이 생겨서 돈 버는 시스템을 갖추기 전까지는 아파트에서 살고 싶다는 마음을 잠시 접어두어야 한다.

 

61

대지면적은 말 그대로 땅의 크기를 말하고, 연면적은 하나의 건축물의 각 층(지하층과 옥탑층 포함)의 바닥면접의 합계를 말한다.

 

64

다가구 주택을 구입할 때 등기부등본에서 눈여겨볼 것

등기부등본을 보고 소유관계 확인- 은행에 담보설정이 되어있었는데, 이것은 계약서에 ‘언제까지 해결할 것이며 해결하지 못할 시에는 계약 해지와 손해배상을 해야 한다’는 조항을 넣었다.

1.     해당 주택의 지번과 표제부의 지번이 일치하는지 살펴보고

2.     토지와 건물의 소유주가 다를 수 있으므로 같은 소유주로 되어 있는지

3.     건축물 관리대장과 토지대장 확인 – 등기부등본과 함께 뗴어서 건축물과 토지의 소유자, 면접, 지번이 일치하는지 등기부등본과 비교해가며 확인. 간혹 건축물 주인과 토지의 주인이 각각 달라서 낭패를 입는 경우가 있으니 주의

 

65

가격 적정선인가 분석하는 법

적정 가격을 알아보려면 내가 이 땅을 사서 똑 같은 건물을 지을 때 비용이 얼마나 들지 계산해보면 쉽게 알 수 있다. 내가 집을 사려는 가격이 땅을 사서 건물을 직접 짓는 비용보다 쌀수록 이익이 되는 것이다.

 

84

나의 대출 원칙은 분명하다. 투자처의 수익률과 만일의 경우 내가 안을 수 있는 리스크까지 계산해서 감당할 수 있는 한도 내에서 대출을 받는 것이다. 나는 간이 작은 사람이다. 부동산 투자로 50억을 벌었다고 해서 무리하게 빚을 끌어들이는 투자는 하지 않는다. 내 수준을 넘어서는 투자는 아무리 욕심이 나도 깨끗하게 포기했고, 열 번 스무 번 내 눈으로 확인하고 나서야 투자를 했다. 지난 10년동안 부동산이 늘어나고 빚이 늘어날수록 리스크 관리를 더욱 철저하게 했다. 그래서 빚을 짐이 아니라 발판으로 만들었다.

 

101

상권분석, 전문가의 도움은 필수이다.

부동산처럼 큰돈을 투자해야 하는 재테크는 수수료를 들여서 전문가의 힘을 빌리는 것이 내 돈을 지키는 지름길이다. 섣불리 아맘추어의 감과 판단만으로 부동산 투자를 시작하는 일은 없길 바란다.

 

128

돈 되는 아파트 고르는 선별기준

첫째, 대단지였기 때문. 동서아파트 자체는 420세대 정도였지만 여러 아파트가 한 울타리 안에서 3~4천 가구의 대단지를 형성하고 있었다.

둘째, 역세권. 지하철역에서 도보로 10분거리

셋쨰, 내가 사는 곳과 가까이 있어서 임대관리를 하기가 쉽다.

 

 

131

아파트를 구입할 때 구입 목적을 분명하게 하는 것이 중요하다.

임대수익vs실거주/재건축을 노리고 장기보유 할 것이나vs 시세차익을 기대할 것이냐

임대수익을 노린다면 자신의 생활권과 상관없이 위치부터 크기까지 철저하게 임대수요나 가격 중심으로 살펴봐야 한다.

 

138

미분양 아파트 투자포인트 3가지

미분양 아파트는 청약통장이 필요없고, 중도금 무이자 등의 혜택이 있어 적은 돈으로 아파트를 분양받을 수 있는 기회가 되기도 한다.

1.     주변 상관이 형성돼 상가나 학원, 편의시설이 잘 갖춰진 곳.

2.     전월세 수요가 많아 주택 가격이 꾸준히 오르는 곳

3.     지하철이나 도로 등 교통여건이 좋아질 예정인 곳 등은 투자가치가 있다.

 

142

집값 오르는 아파트 5가지만 기억하라

1.     1천가구 이상 대단지 아파트를 골라라

내가 구입할 아파트의 단지만 생각하지 말라. 주위 아파트촌 규모가 얼마나 되는지를 고려해서 대단지인가 아닌가를 판단해야 한다.

2.     역세권 아파트를 골라라

거주할 아파트라도 투자가치를 생각한다면 대단지나 역세권 아파트를 골라서 살 수 있을만큼 자금을 충분히 모을 때까지 기다리는 게 좋다.

3.     로열층 아파트를 골라라

5층 아파트는 2~4층, 15층 아파트는 7~14층, 20층 아파트는 11~19층

4.     아파트 주민의 수준을 살펴보라

인근 상가와 주차장을 보면 된다. 비싼 브랜드의 빵집, 옷가게 등은 수요가 있어야 들어온다. 주차장을 둘러보며 어떤 차들이 주차되어있는지 보는 것도 도움이 될 것이다.

5.     아파트 브랜드를 살펴보라

 

159

부동산 시세를 파악할 수 있는 인터넷 사이트

-온나라 부동산 www.onnara.go.kr

건설교통부가 운영하는 사이트. 부동산 실거래가 신고제도로 인해, 건설교통부에서 그 자료를 토대로 발표하는 것이라 믿을만 하다.

-부동산테크 www.ret.co.kr

한국감정원에서 운영하는 사이트로, 정부에서 매년 공기하는 개별공시지가를 확인할 수 있는 사이트

-부동산114 www.r114.co.kr

부동산 시세와 매물 정보, 시장동향 등을 제공하는 부동산 정보 포털 사이트

 

  

205

현장답사 잘하는 7가지 방법

1.     눈으로 보지 않은 땅은 절대 사지 마라

땅투자가 어려운 것은 환금성이 높지 않기 때문이다. 그래서 언제든지 쉽게 팔 수 있는 땅, 누가 봐도 좋은 땅, 평균 이상의 땅을 골라야 한다. 이런 땅을 고르는 안목은 현장답사를 통해서 키워진다.

2.     전문가와 함께 다니면서 배워라

시간이 되면 틈틈이 풍수에 대해서 공부해보는 것도 땅을 보는 데 많은 도움이 된다.

3.     운동화,카메라,생수통, 긴바지를 챙겨라

사전에 현장답사할 땅에 대해서 충분히 조사를 하고 가면 보다 효율적으로 현장답사를 할 수 있다. 가장 먼저 챙겨야 할 것은 그 지역의 개발 호재다. 개발계획 여부를 알면 땅값이 오를 지역인지 아닌지 짐작해볼 수 있다.

4.     땅은 겨울에 보러 가야 한다.

반대로 땅을 팔려고 할 때는 가을이 좋다.

5.     반드시 지적도와 대조하라

땅을 개발하거나 이용하려면 적어도 4m 폭의 도로에 8m 이상 접해있어야 한다. 맹지이거나 진입로가 협소하면 투자가치가 떨어진다.

지적도에는 분명히 도로가 있다고 표시되어 있는데, 현장에 가보면 길이 없는 경우도 있다.

6.     비오는 날에도 가본다.

7.     비가 안올때는 탄탄하고 정상적인 땅이었는데 비만 오면 발도 디디기 힘든 진흙탕으로 변하는 땅들이 있다.

8.     구석구석 다니며 건물이 있는지 체크하라

건축허가를 받고 지은 집 뿐만 아니라 무허가 축사, 비닐하우스, 심지어는 개집까지 땅 위에 있는 모든 건축물은 다 확인하고 체크해두어야, 나중에 혹시 지상권 문제가 생길 경우에 대비할 수 있다.

계약을 할 때는 무허가 건물에 대한 철거나 임대계약 등의 문제를 어떻게 처리할 것인지 반드시 확인해야 한다.

 

 

238

부자가 되기 위한 5계명

1.     매일매일 나를 위해 투자하고 나를 길들여야 한다.

2.     배움을 게을리하지 마라

3.     기회를 보고 잡을 수 있는 눈과 용기를 키워라

4.     기회는 절실하게 바라는 사람에게 빨리 찾아온다.

5.     절대 지치지 마라. 때로는 기다림의 시간이 필요하다.