왕초보도 100% 성공하는 부동산투자 100문100답 (8/21-22)

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“세상 사람들은 남이 나보다 열 배 부유하면 헐뜯고, 백배가 되면 두려워하고, 천배가 되면 그의 일을 해 주고, 만배가 되면 그의 하인 노릇을 한다. 이것이 사물의 이치다.”

- 사마천의 <<사기>> <회식열전>에서

 

 

61

이제는 당신의 노동을 통해 돈을 버는 시대가 아니라 당신의 지식을 통해 도는 버는 시대다.

이 책을 읽는 당신도 제발 열심히 일할 생각만 할 게 아니라 당신의 돈을 제대로 지킬 수 있는 재무지식을 갖춰라. 당신이 노력을 게을리할수록 당신의 돈은 정부가 뺴앗아가고 금융회사가 빼앗아 간다는 사실을 잊지마라.

 

103

매매가와 전세가의 비율이 수년 동안 85% 이상 유지해 온 소형 아파트 또는 수도권의 소형 오피스텔이 투자 1순위라는 점을 절대 잊지 마라.

 

105

매매가 대비 전세가 비율이 53퍼센트라면 매매가 대비 인기나 수요가 별로 크지 않다는 말이다. 그렇다면 이 아파트는 매매가와 전세가 사이에 거품이 많이 끼어 있는 것이다. 매매가가 내리거나 계속 그 가격에 머물 수 밖에 없다. 이런 아파트는 인기가 많지 않기 때문에 전세가가 오르는 속도도 느릴 것이다.

 

전세수요가 많지 않은 아파트는 매매가가 떨어지기 쉽고, 전세 수요가 많은 아파트는 매매가가 계속 오를 것이다.

 

113

전세에 세금을 매기면 국민 저항이 심할 수밖에 없다. 무엇보다 전세에 세금을 매긴 만큼 집주인이 세입자에게 전가시킬 것이기 때문에 전세 폭등이 생길 수 박에 없다. 정부도 큰 문제가 생긴다는 것을 잘 알고 있다.

 

125

아파트 한 채 가지고는 안 된다. 당신이 거주하는 아파트 외에 임대 소득을 올리는 소형 아파트를 많이 소유해야 한다.

남들에게 빌려주는 그 소형아파트가 당신의 자산이고 보물인 것이다. 당신에게 현금을 만들어 주고, 아파트를 더 구입할 수 있게 해 주고, 자동차를 사 주고, 생활의 여유를 제공하고, 풍요롭게 살도록 해주는 것이다.

 

134

대출을 빨리 갚는 게 좋다고 생각하나, 아니면 천천히 갚는게 좋다고 생각하는가? 내가 받은 대출은 20년, 30년 상환 대출이다.

대출받은 돈은 천천히 갚는 게 우리 같은 서민에게는 좋다. 대출 이율이 물가상승률보다 낮기 때문이다.

 

145

나 같은 사람들은 옳다고 생각하는 투자방식이나 다른 무엇인가를 발견하고 짧고 굵게 생각한 뒤 바로 실행에 옮긴다. 실행에 옮겨야 직접 경험할 수 있고, 그래야 또 다른 가르침과 교훈을 얻을 수 있기 때문이다.

하지만 대부분의 사람들은 경험하지도 않고 실행하지도 않은 채 안좋은 면만 생각해서 행동으로 옮기지 못한다. 이 또한 얼마나 다행인가? 나처럼 먼저 행동으로 옮기는 사람이 이기는 게 바로 우리가 하는 이 게임이기 때문이다.

 

159

자본주의 사회에서 살아가는 한 더 중요한 것은 재무 지식과 부동산 지식이라고 생각한다. 좋은 직장에 연봉이 많으면 뭐 하겠는가? 돈에 대해 아무것도 모르면 집주인을 위한 삶을 살아야 하는데 말이다.

 

171

오피스텔은 처음 분양 할 때 사지마라. 절대로 사지마라. 대신 분양한 지 3-5년 후에 구입하는 것이 좋다. 그때쯤 되면 오피스텔 가격이 거의 다 떨어진다. 그때 구입해서 전세로 빌려주면 최고ㅢ 투자처가 된다.

겉모양만 번지르르한 분양 사무소의 오피스텔 견본에 현혹되어서도 안된다. 입지 조건이 정말 좋고, 그 오피스텔 주변에 이후 개발 호재가 있다고 해도 절대로 오피스텔을 분양받아서는 안 된다. 맘에드는 오피스텔이 있어도 무조건 3-5년 기다려라. 오피스텔 가격이 그렇게도 많이 떨어질 수 있단느 사실에 깜짝 놀랄 것이다.

 

183

리스크가 거의 없는 투자가 있다면 믿겠는가? 직접 투자하는 나도 처음에는 정말 리스크가 없을까 두려웠지만, 투자한 지 10여년이 지난 지금은 리스크가 어의 없다는 사실이 그저 고마울 뿐이다.

바로 전세끼고 소형 아파트에 투자하는 것이다. 월세를 끼고 투자하는 것도 괜찮다. 대신 소형 아파트는 무조건 괜찮다고 말하는 게 아니다. 먼저 지방이라면 그 도시에 거대한 산업 단지가 있어야 한다. 유입인구가 많고 노인보다는 젊은 사람이 많아서 북적여야 한다. 그래야 소형 아파트가 인기를 끌 수 있다. 노인의 비율이 높아지면 도시가 활력을 잃고 유입되는 인구보다 떠나는 젊은이가 많이지기 때문에 소형 아파트나 중대형 아파트, 상가 모두 투자 가치를 잃는다. 일본의 도시들이 이러한 수순을 밟았다는 것에 대해 심각하게 생각해봐야 한다.

또한 소형 아파트 단지가 대단지여야 한다. 대단지여야 생활이 편리하고 주변이 발달한다. 무엇보다 대단지 소형 아파트 주변에 학교가 있어야 하고, 상가가 발달해야 하고, 교통이 좋아야 하고, 학원시설이 많아야 한다.

마지막으로 매매가 대비 전세가가 높아야한다. 전세가는 그 아파트의 가치 척도이고 투자의 척도다. 매매가는 높은데 전세가가 낮은 아파트는 투자의 무덤이다. 아무리 좋아보이고 새 아파트여도 전세가가 낮으면 절대 투자하지 말아야한다. 전세가가 낮다는 것은 그 지역이 별로 인기 없다는 말이고, 살기에 불편하다는 이야기이자 투자의 대상이 되어서는 안 된다는 의미다.

수도권의 소형아파트는 주위에 대단위 직장군이 있는지 확인해야 한다. 주변에 직장군이나 거대한 산업단지가 있다면, 그리고 매매가 대비 전세가가 높다면 그것으로 충분하다. 수도권은 어느 지역이든 교통시설이 좋기 때문에 위에 말한 조건만 갖추면 투자 대상으로서 안성맞춤이다.

 

184

소형아파트를 샀다가 몇 년 뒤에 팔거나 해서 시세 차익을 챙기는 투자를 말하는 게 아니다 .투자자에게 현금을 만들어주는 투자를 말하는 것이다. 핵심은 현금 흐름이다. 현금 흐름이 가장 중요하다고 생각한다.

전세가와 월세가는 시간이 지남에 따라 계속 오르게 되어있다는 것을 명심하라.

 

191

부동산 투자에서 큰 돈을 넣어두고 오랜 시간 기다리는 것만큼 바보 같은 짓은 없다. 적은 금액으로 부동산에 투자하는 게 첫번째 목표다. 수도권에서 아주 적은 금액으로 투자할 만한 부동산을 찾는다면 이보다 더 금상첨화가 어디 있겠는가?

하지만 그런 아파트를 찾기 힘들다면 거대한 산업단지를 낀 지방 도시의 소형 아파트, 매매가 대비 전세가 비율이 큰 소형 아파트에 투자하는 게 훨씬 좋은 방법이다. 사람들이 몰려든다는 이유만으로 수도권만 노리는 것은 좋지 않다.

 

203

TV뉴스나 신문에서 부동산이 침체하고 있다는 기사가 실릴수록 반갑다. 어두운 뉴스가 많이 나올수록 보통 사람들은 아파트를 사려 하지 않을 것이고, 대신 내가 구입할 수 있기 때문이다. 아파트를 사지 않고 전세로 거주하면 전세 수요가 더욱더 증가하고, 당연히 전세가는 더 오를 수 밖에 없다.

 

물어보는 사람들에게도 난 분명히 말한다. 거주 목적이라 하더라도 미분양 아파트는 절대 안된다고.

미분양 아파트는 투자하거나 거주하기에 적합하지 않아서 선택받지 못한 것이다. 당연히 투자 대상에서 제외된다. 그런데 거주 목적으로 괜찮으냐고? 당연히 아니다. 거주 목적으로 싸게 구입한다 해도 보통 그 아파트에서 평생 살지는 않는다. 언젠가는 팔아야 하는데 그때 잘 팔리겠냐는 문제가 생긴다. 또한 거주 목적의 아파트는 살기 편하고 주변에 학교 시설과 상업시설이 많아야 하는데 미분양 아파트는 그렇지 못할 확률이 크다. 싼 게 비지떡이다. 사람들에게 선택받지 못했다면 그럴만한 이유가 있는 것이다. 아무리 싸도 미분양 아파트는 절대 사지 말자.

 

214 아파트 매매가가 오르면 전세가도 오를까?

아파트 매매가가 오르면 전세가도 따라서 오른다고 말하는 전문가들이 있는데 틀린 말이다.

매매가는 그 아파트의 미래가치를 의미한다. 매매가가 오르면 전세가도 오른다고 볼 수 없다.

전세가는 현재의 수요와 인기를 의미한다. 전세가 대비 매매가 비율이 높은 아파트는 인기가 아주 높은 것이다. 다시 말해 아파트 매매가 대비 전세가 비율이 80% 이상이라면 그 지역은 학원 시설이 많고 교통이 좋고 상가시설이 잘 갖춰졌기 때문에 인기가 높고, 그래서 전세가 비율이 높은 것이다. 이런 아파트는 전세가가 오르면서 매매가를 밀어 올린다.

매매가와 전세가의 차이가 작다는 것은 아파트 가격에 거품이 거의 없다는 말과 같다. 거품이 없기에 전세가가 오르면서 바로 매매가를 밀어올린다.

하지만 매매가와 전세가의 차이가 크다면, 즉 매매가 대비 전세가의 비율이 낮다면 그 아파트는 인기가 별로 없다는 것이고, 실제 수요보다 가격이 고평가 되어있다는 말이고, 그러므로 아파트 가격에 겊ㅁ이 많다는 이야기다. 이런 아파트는 전세가가 올라도 매매가가 같이 오르지 않는다. 거품이 많기 때문에 매매가가 떠어질 가능성이 아주 높다. 요즘 가격이 많이 떨어진 아파트는 대부분 이런 경우다.

전세가율이 낮은 아파트는 매매가와 전세가의 연관성이 없을뿐더라 매매가가 떨어질 확률이 높다는 것을 알아야 한다.

 

224 소형아파트는 외부 환경의 영향을 안 받는다.

소형 아파트는 내가 거주하는 게 아니라 남에게 전세주기 위해서 구입한 것이고, 전세가 상승 금액이 아무리 적다고 하더라도 은행 이자보다 월등히 많을 수 밖에 없는 구조일 뿐 아니라 공급이 수요보다 월등히 적다. 여기에 1~2인 가구가 급속도로 증가하여 소형 아파트의 공급이 따라가지 못하는 상황이니 당연히 외부 환경의 영향을 받기란 더욱 어려운 현실이다.

 

230 소형아파트 100채를 목표로 하라

나는 소형 아파트에 투자해서 5년 만에 100채를 만들었다. 보험설계사로 영업일을 할 때였으니 100채를 만들기 위해 얼마나 죽도록 일했겠는가? 항암 치료까지 하면서 미친 듯이 일했다. 소형 아파트 100채를 너무나도 만들고 싶어서 말이다.

미친듯이 아파트를 사 모으면서 온몸에 전율을 느낄 정도로 무서운 사실을 알았다. 내가 열심히 일해서 모은 돈으로 소형 아파트를 사는 속도보다 내가 기존에 가지고 있는 소형 아파트의 전세가 상승분으로 저절로 구입하게 되는 소형 아파트 구입 속도가 월등히 빠르다는 것이다.

당신이 아파트 100채를 마련하는 과정에서 불가능은 없다는 사실을 절실히 느낄 것이다. 목표를 열채 스무채로 작게 잡지 마라. 무조건 100채다. 임대 사업의 거대한 주인이 되는 것을 목표로 하라.

당신이 아파트 100채를 가진 모습을 상상해보라 얼마나 가슴 벅찬 모습인가? 당신이 그런 사람이 되면 안되는 이유가 있는가? 아파트 100채를 지닌 거대한 부동산 부자가 돼라. 남들처럼 안된다, 힘들다, 어렵다고 핑계대지 말자.

 

244

당신 주변에서 부자 되는 노하우를 알려준다는 것은 모두 다 거짓말이다. 그 사람들이 부자도 아닐 뿐더러 그렇게 알려주겠다고 하는 것은 당신을 이용해 이익을 구하기 위한 낚시질이라는 것을 알아야 한다.

큰 부자가 책을 쓰고 강의를 해 가며 스스로 그 노하우를 알려줄 거라고 생각하는가? 그렇게 선한 부자는 이 세상에 별로 존재하지 않는다.

 

247

부자는 돈을 벌기 위해서가 아니라 자시 자신에게 끊임없이 수입을 가져다 주는 자산을 더 많이 만들기 위해서 일한다.

자기가 거주할 아파트는 나중에 사더라도 일단 남에게 전세로 빌려준 소형 아파트부터 구입하는 것이다. 보통 사람들은 대출을 받아서 자기가 거주할 아파트 먼저 사려고 하는데, 나처럼 부동산 투자를 목적으로 하는 사람들은 내가 거주할 집은 나중에 사고 먼저 나에게 계속 수입을 만들어줄 소형 아파트를 사기 위해서 열심히 일하는 것이다.

 

가난한 자는 부동산 투자를 하고 싶어도 TV방송이나 신문에서 부동산 투자가 무서운 거라고 하면 지레 겁을 먹어 하지 못한다. 그저 현금을 많이 가진 사람이 부자라고 생각한다. 그러면서 자본주의 바보가 되어가는 것이다.

 

258

당신의 친구들이 정말 당신의 아군일 거라고 생각하는가? 당신이 거대한 부자가 되어 외제차를 타고 다니고 직원과 비서를 두면 진심으로 축하해줄 사람들이라고 생각하는가? 당신 친구들은 당신이 자기들과 거기서 거기이기를 바란다. 계속 당신과 소주잔을 기울이고 세상을 안주 삼아 이야기하길 바란다. 당신이 자기들보다 월등하고 대단한 사람이기를 바라지 않는다는 것이다. 그런 사람들이 당신에게 부자가 되는 특급 노하우를 알려줄 것 같은가? 뭐하나 제대로 알지도 못하는 사람들이? 웃기는 소리다.

부자가 되고 싶으면 주변 사람들의 말에 귀를 닫아라. 그들하고는 당신이 외롭고 힘들 때 만나서 회포를 풀면 된다. 그게 당신 주변 사람들의 역할이라고 보면 된다.

진정한 부자는 일반인들과 잘 만나지도 않는다. 부자는 부자끼리만 만난다. 그 안에서 정보가 공유되고, 공유된 정보는 그들 사이에서만 흘러다닌다는 것을 알아야 한다.

 

 

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소형 아파트 투자 시 유의사항

 

첫 번째, 고가의 소형 아파트는 안 된다.

우리가 투자하려는 소형 아파트는 일반 서민이 쉽게 전세 들어와서 살 수 있는 아파트를 말한다. 누구든 부담 없는 가격에 쉽게 들어올 수 있는 소형 아파트.

하지만 서울에는 5-6억이 넘는 소형 아파트가 있다. 이런 아파트는 절대로 투자를 피해야 한다. 이렇게 비싼 아파트는 수요층도 적을 뿐더러 이후에 가격 조정을 받을 확률도 높다.

 

두 번째, 주변 다른 아파트의 공급 계획을 확인해봐야 한다.

서울과 수도권은 공급이 크게 이루어지기 힘든만큼 아파트가 거의 다 지어져 있고, 또한 공급이 있다 해도 규모가 크지 않기 때문에 신경쓸 일이 없지만

지방은 아파트 지을 땅이 많기 때문에 주변 다른 아파트의 공급 유무에 신경써야 한다.

Ex) 대전 투자 실패사례

몇 천 세대의 공급이 아니라 몇 만 세대의 엄청난 공급을 고려하지 않았기에 나 역시 대전의 소형 아파트 투자는 빛을 발하지 못하고 말았다.

이후 세종시라는 폭탄급 아파트 공급이 계획되어 있다.

대전뿐 아니라 지방 아파트는 인근의 아파트 공급에 따라 매매가와 전세가가 조정을 받는다. 우리가 소형 아파트에 투자하는 것은 안정된 수익을 얻기 위함이지 수년 동안 수익도 구하지 못한 채 기다리기 위함은 아니지 않은가?

 

세 번째, 거대한 산업 단지가 없는 도시는 피해야 한다.

항상 우리가 투자해야 하는 지방은 무조건 거대한 산업 단지가 있어야 한다. 산업 단지가 있어야 끊임없이 수요가 창출괴고 도시가 살아 움직이고, 상권이나 학원이 활기를 띤다.

울산(매매2억,전세1억8천) >>>>>>>전주(매매1억3천, 전세 1억1500)

 

네 번째, 대단지 아파트여야 한다.

적어도 700-800세대가 넘는 아파트를 선택해야 한다. 1000세대 이상이면 더욱 좋다.

대단지 아파트가 들어서면 우선 교통이 좋을테고, 학원가도 형성될 것이고, 주변에 상가 등 편의시설이 많을 것이다.

아파트 세대가 적다면, 동수가 적다면 매매가와 전세가의 차이가 작다 하더라도 절대 투자하면 안된다. 이런 아파트는 투자의 무덤이 될 확률이 높다.

 

다섯 번째, 전세가가 단시간에 오른 아파트는 피해야 한다.

주변 재개발로 전세 수요가 없어져서 전세가가 2000만원 정도 떨어진 것.

아파트를 검색 할 때는 전세가 상승 추이를 꼭 살펴보기 바란다. 전세가가 오랜 기간 완만하게 계속 오른 아파트가 투자 대상임을 명심하기 바란다.

 

 

 

투자 실패사례

대전의 소형 아파트로 2억원을 날리다

소형이고 6천만원으로 비용이 저렴하여 전세가를 생각하지 않고 덜컥 6채 구입함.

사고보니 전세가 2천만원이었음. 현재 매매가 5800만원으로 거래도 잘 되지 않고 세입자 구하기도 힘듦.

아무리 소형 아파트라 하더라도 매매가와 전세가의 차이가 크면 절대 투자 대상이 아니라는 것을 강조!!

 

강남의 소형 오피스텔이 나를 미치게 하다

분양가 3억이고 전세가 2억5천에 구해줄 수 있다고 분양사무실에서 말함. 단기간 전세 3억될것같아서 계약함.

1억8천에 전세줌ㅠㅠ (분양받는데 들어간 금액 1억2천, 세금과 등기비용 1500= 오피스텔 한채 1억3500만원)

거의 모든 오피스텔은 처음 분양할 때 워낙 높은 금액으로 판매하기 때문에 그때 구입한 사람은 그 오피스텔을 건설한 회사의 호구가 된단느 사실을 그때야 알게 된 것이다. 그 후 절대 오피스텔은 분양할 때 사지 않는다.

 

서울 소형 아파트 투자로 2000만원을 손해보다

주변 재개발로 전세 수요가 없어져서 전세가가 2000만원 정도 떨어진 것.

내가 구입한 아파트는 인근 지역의 재개발로 인한 전세 수요가 갑자기 급등하는 바람에 폭등해서 매매가와 전세가의 차이가 극히 작아진 경우였다. 내가 그것을 파악하지 못한 것이다.

매매가가 갑자기 떨어져서, 또는 전세가가 갑자기 폭등해서 매매가와 전세가의 차이가 갑자기 작아지는 소형 아파트는 절대로 투자하면 안 되는 것인데 그런 실수를 저지른 것이다.

 

실패를 통해 성공이 폭발한다

나는 실패에 연연해하지 않고 무조건 용감하게 지방 아파트에 수없이 투자했다. 그 지방 아파트의 전세 상승으로 인해 또 다른 아파트를 구입했다. 종종 전세 만기가 되기 전에 전세입자가 다른 곳으로 이사가는 바람에 내 예상보다 빠르게 현금을 확보할 기회도 많았다. 이렇게 모인 금액을 가지고 수도권이 아파트를 사기도 했다. 지방과 수도권의 전세가 상승폭이 커지면서 더 많은 현금을 확보할 수도 있었다. 이렇게 현금이 확보되는 대로 수지 않고 소형 아파트를 계속 구입해나갔다.