지금 시작하면 돈이 차곡차곡 쌓이는 경매통장(5/7)

지금 시작하면 돈이 차곡차곡 쌓이는 경매통장 후기

몇 주 경매책을 쉬었는데 다시 읽기 시작했다. 얼마전에 읽은 단칸방에서 아이파크 책은 좀 대략적인 이야기와 흥미위주라서 경매책 권리분석 내용을 조금씩 잊어버리고 있었다.
경매책이랑 부동산책은 비슷하면서도 다르다. 그래서 경매책이 지루해지면 부동산 책으로 좀 넘어갔다가 다시 돌아가는 패턴으로 읽으면 흐름을 멈추지 않을 수 있다.
올해는 독서를 멈추지 않고 계속하는것이 우선적 목표!!

계속 반복하면서 경매책을 읽다보니 전에 세이노 선생님 말씀이 생각났다. 책을 읽을 때 비슷한 성격을 책을 몰아서 집중도 있게 보라고 하셨다. 비슷한 성격의 책을 여러권 읽다보면 겹치는 내용이 있고 그부분은 처음 접했을 때보다 이해가 빨라져서 읽는 독서속도도 빨라진다. 그래서 많은 책을 빨리 읽을 수 있게 된다는 말씀이었던 것으로 기억한다.
앞서 읽은 책에 더해서 내가 잘 몰았던 내용들이 들어있어서 머릿속 빈 공간이 메워지는 느낌이었다.

이 책의 저자도 나이가 젊은 편이었는데, 경매를 시작하기로 하고서 많이 읽고 도전했다고 한다. 그리고 책을 읽다보면 성격이 참 긍정적이라는 생각이 든다. 생각하던 데로 일이 흘러가지 않아도, 이 과정에서 또 하나 배울 수 있다라는 마음가짐으로 상황을 해결해나간다. 이 모습이 인상적이었고, 나도 본받아야겠다는 생각이 들었다.
경매뿐 아니라 일상에서 의도치않은 상황이 생기더라도 이 책의 저자처럼 긍정적으로 하나 배운다는 마음으로 상황을 대처해나가겠다.


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시간의 마법 - 1년 먼저 시작한 사람과 1년 늦게 시작한 사람의 차이가 10년 후에 1억원이 될지 10억원이 될지는 아무도 모르지만, 한 가지 확실한 것은 그 일년이라는 시간이 우리의 자산 변화에 엄청난 기회가 될 수 있다는 것이다.

52 다세대(빌라) 용도에 따른 경락대출 한도

다세대, 즉 빌라는 용도를 잘 확인해야 한다. 형태와 구조, 시세만 확인하고 덜컥 낙찰받았다가 곤란해질 수도 있다. 간혹 ‘주거용 빌라’임에도 불구하고 건축물대장 용도란에 ‘사무실’로 되어있는 경우가 있다. 주거용으로 건축 허가를 받으려면 1세대 1주차장 부지 확보가 필수이지만, 주차장 부지가 부족해 몇 가구는 주거용으로, 몇 가구는 상업용(사무실)으로 건축 허가를 받아 지어졌기 때문이다.

이런 부동산은 외관, 내부 모두 일반 빌라와 비슷하지만 건축물대장상 용도가 다르다는 이유로 금융권의 대출 한도가 뚝 떨어진다. 추후 매도하기 위해 시장에 내놓을 때 이 부분이 문제가 돼 환금성이 낮아질 수 있으니 입찰하기 전에 반드시 확인해야 한다.

 

63 부동산 경매 인테리어 지출 최소화하는 팁

도배와 장판을 하는 업자들이 보조를 구할 때 저렴한 인력으로 학원생들을 쓰기도 한다. 학원생들 입장에서는 실습도 하고 돈도 벌 수 있는 기회다. 세밀한 작업일 경우에는 원장님이 직접 수강생들과 현장에 함께 나가 일을 하는데, 이런 실전 경험이 도움이 된다.

일반 인테리어 업체에 맡기면 비용이 만만치 않으니, 낙찰받은 부동산 근처에 도배와 장판을 가르쳐주는 학원이 있는지 찾아보고 그곳에 의뢰하는 것도 방법이다.

 

69 면적 계산

85제곱미터라고 표시되어있으면 이 집의 실평수는 25평. 그런데 부동산 시장에서는 25평이 아니라 32평으로 불린다. 왜 그럴까?

1평은 3.3 제곱미터이므로 85를 3.3으로 나누면 25가 나온다. 보통 주거용일 경우 ‘실평수 x 1.3 = 분양평수(공급평수)’ 공식이 적용되기 때문에 32평으로 불린다.

 

72 등기부등본과 건축물대장이 다르다면?

이런 경우는 흔치 않지만, 경매에서는 두 서류의 차이점이 발견될 때가 있다. 이 때는 각각의 서류가 무엇을 중요시하는지에 따라 처벌 방법이 달라진다. 등기부등본은 사법부 소관하에 ‘권리관계’를 우선하고, 건축물대장은 행정부 소관하에 건축물의 ‘물리적 사실’을 우선한다. 등기부등본과 건축물대장을 비교했을 때, 소유권의 변동사항이나 권리사항이 다르다면 등기부등본을 토대로 건축물대장을 수정하고, 건축물의 물리적 사실관계에 차이점이 없다면 건축물대장을 토대로 등기부등본을 수정한다.

 

84 토지별도등기란?

토지별도등기가 있다는 건 집합건물 등 등기부등본에 토지등기부가 따로 있다는 것을 뜻한다. 민법에서는 집합건물은 건물등기부만 존재하도록 규정하는데, 특별한 사정으로 토지등기부가 있을 때 법원에서 이를 주의 사항으로 알려준다.

토지별도등기가 있다는 건 나대지일 때(토지 위에 건물이 없는 상태) 토지를 담보로 자금을 빌렸다는 의미다. 금융권에서 돈을 빌린 사실이 등기부에 기록된다. 즉 토지등기부에 근저당이 설정된다. 이후 토지를 담보로 융통한 자금으로 건물을 세우고, 건물에 대한 등기부등본이 만들어진다.

건물을 세우기 전 토지를 담보로 대출받은 사항이 건물등기부등본 토지란에 기록될까? 그렇지 않다. 건물 등기부등본 표제부란에 ‘토지별도등기 있음’이라는 문구로 공시해준다. 그러므로 이 문구가 보이면 반드시 토지등기부를 열람해봐야 한다.

단독주택이나 다가구주택은 토지와 건물에 각각 등기부등본이 존재하고 토지별도등기는 집합건물에만 존재한다는 사실을 잊지말자.

 

109 양천구 목동빌라 – 학원가만큼 좋은 입지도 없다

안양천을 중심으로 우측은 영등포, 좌측은 목동 학원가인데, 학원가를 둘러싼 주거 지역은 빌라로 이루어져있다. 이 지역은 재개발에 대한 가능성이 있고 목동 학원가를 이용하는 데도 편리하다.

 

112 유치권이란?

민법 320조: 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

①    견련성(해당 물건에 관한 채권이어야 함)

②    변제기(변제기에 도달해야 함)

③    점유(경매기입등기 이전에 직간접적으로 점유해야 함)

④    유치권배제특약 없음(원상복구도 해당함)

참고로 유치권이 설정되어있다면 금융권에 경락대출상품 이용 여부를 파악하고 입찰해야 한다. 금융권에서는 조금의 리스크에도 대출 불가를 할 수 있기 때문이다. 하지만 유치권자와 합의해 ‘유치권포기각서’를 받아 금융권에 제출하면 리스크를 소멸시킬 수 있다. 금융권에서 물건에 대한 담보가치 비율을 산정해 경락대출을 해줄 수도 있으니, 입찰 전에 대출 한도를 파악하는 게 좋다.

 

113 세대합가란?

세대합가란 한 세대를 구성하는 가족 중 일부가 먼저 전입하고 나중에 다른 이가 새롭게 전입할 경우 처음 전입 신고한 일자를 기준으로 대항력 발생이 유지되는 것이다. 다음의 예를 통해 살펴보자.

①    A라는 가족 중 갑이 먼저 전입한다.

②    이후 근저당이 설정된다.

③    A의 가족 중 갑의 부인이 전입한다.

④    갑이 전출한다.

⑤    갑이 다시 전입한다.

갑의 대항력은 5번 시기에 발생하는 것이 아니라 1번 첫 전입신고에 유지된다. 이러한 배경이 있는 부동산이 경매로 진행될 때 5번 일자로 대항력을 계산해 선순위보증금이 없는 임차인으로 잘못 권리분석하면 안 된다. 1번으로 세대합가가 되면서 보증금을 물어줘야 하는 경우가 발생할 수 있기 때문이다. 그러므로 권리분석 시에 ‘전입세대열람’과 ‘매각물건명세서’를 꼼꼼히 확인해야 한다.

 

116 차순위매수신고란?

최고가매수신고인은 물건에 입찰한 사람 중 가장 금액을 높게 쓴 사람을 말하고(낙찰자), 최고가매수신고인의 낙찰금액과 보증금을 뺀 금액 사이를 쓴 사람 중 신고한 사람을 차순위매수신고인이라고 한다.

예를 들어 10억짜리(보증금 1억) 물건에 1등이 9억, 2등이 7억5천만원을 썼다면, 2등은 차순위매수신고 자격을 얻을 수 있을까? 9억에서 보증금 1억을 빼면 8억이 되는데, 2등은 8억 이하 금액을 썼기 때문에 차순위매수신고 자격을 갖지 못한다. 반면 2등이 8억1천만원을 썼다면 차순위매수신고 자격이 주어지고, 신고하면 차순위매수신고인이 된다.

차순위매수신고를 하면 보증금은 최고가매수신고인의 잔금 완납시까지 묶여있게 되므로 돈을 굴리는 투자자들에게 좋지 못한 방법이기도 하다.

 

 

127 담보가등기

등기부등본에 표기된 ‘가등기’의 종류는 두 가지다. 보존가등기와 담보가등기로 등본에는 ‘보존’과 ‘담보’라는 단어가 빠져있다. 이를 구별하려면 법원에서 발급해주는 서류 중 ‘문건접수/열람’을 확인해야 한다. 이때 ‘채권계산서 제출’이라는 말이 있으면 이는 담보가등기로서 금전 확보에 목적이 있다는 뜻이다. 반면 가등기로 기록되어있지만 어떠한 서류도 발견되지 않는다면 이는 보존가등기로 좀 더 세밀하게 살펴볼 필요가 있다.

담보가등기란 부동산을 담보한 등기라는 뜻이다. 쉽게 말하면 채권자가 채무자에게 돈을 빌려줄 때, 부동산을 담보로 하여 돈을 빌려준 것이다. 근저당과 다를 것이 없어 보이지만 배당 시 자동배당 대상인지 신고 여부 대상인지가 다르다. 근저당은 배당 신청을 하지 않아도 되지만, 담보가등기는 채권계산서를 제출해야만 배당에 참여할 수 있다.

 

131 항아리지역

항아리 지역이란 다른 도시와 멀찌감치 떨어져 있고, 단독으로 형성된 곳이어서 외부와 단절된 곳이다. 즉 자급자족이 가능한 도시다. 상업용으로 쓰이는 상가라면 입지가 괜찮지만, 주거용으로 살기에 항아리 지역은 좋은 편이 아니다.

 

136 보존등기

보존등기일(건물이 태어난 날짜)이 10년 미만인 아파트라면 거의 하자가 없다고 보면 됨.