나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다(8/10)

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하루를 48시간처럼 쪼개살다보니 자연스럽게 불안감도 사라지고 긍정적인 생각으로 다시 무장하기 시작했다.
그때나 지금이나 나는 믿는다. 모은 부정적인 생각은 게으름으로부터 비롯되는 것이라고. 정신없이 움직이는 사람은 고민하고 방황할 틈이 없다.

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나는 내가 세운 목표를 이루지 못할 거라고는 단 한 번도 생각해본 적이 없다. 오히려 이렇게 미친 듯이 사는데, 이렇게 고생하며 사는데 이뤄지지 않는다면 삶에서 목표 따윈 아무 의미가 없는 것이라 생각했다.

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이유없이 부자를 욕하거나 돈을 폄하하는 사람들의 특징은 이렇다. 일단 그들은 대체로 가난하다.(부자는 같은 부자를 욕하지 않는다.) 무엇보다 그들은 스스로 움직이지 않는다. 움직이지 않으므로 부자가 되지 못하고 부자가 되지 못하므로 세상을 욕한다. 스스로를 '돈없고 빽없는 사람'이라고 머릿속에 박아놓고 실력만으로 성공할 수 없는 시대라 한탄한다. 대부분 실력도 없다. 그들은 결과만을 본다. 탐욕스런 졸부와 노력하는 부자를 구별하지 못한다. 겉으로는 돈을 얕잡아보지만 속으로는 돈을 그리워한다. 결국 돈 때문에 큰 고생을 하게 된다.

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아끼려면 설렁설렁 아끼지 말고 미친듯이 아껴라. 할 것 다하고 누릴 것 다 누리면서 얻을 수 있는 경제적 자유는 없다. 적당히 노력하면 적당히 부족한 삶을 살게 될 뿐이다. 그러니 적당히 하지 말라.

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당신이 당장 절약하여 모을 수 있는 돈은 몇십만원이나 몇 만원에 불과할 수도 있고 그 이하일 수도 있다. 하룻밤 술 한잔이면 날아갈 소소한 액수가 우리를 늘 시험에 들게 한다. 나는 당신이 '이런 것까지 줄여야 해?' 생각하며 스스로와 하는 작은 전투에서 늘 승리하기를 바란다. 그런 것까지 줄인 사람과 그런 작은 것에도 늘 무너지며 자신과 타협하기를 습관적으로 하는 사람의 미래는 극과 극으로 달라진다. 순간의 유혹을 참음으로써 당신에게 쥐어진 돈, 그것이 당신의 미래다.

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외로움을 견디라는 것은 용기를 내라는 것이다. 하루빨리 강사와 멘토의 그늘을 벗어나라는 것이다. 나는 실제 투자는 하지 않고 1년 내내 공부만 하는 헛똑똑이들을 수도 없이 보았다. 공부에 바치는 그 열정의 반만 실전 투자에 할애했어도 돈을 꽤 벌지 않았을까? 역설적이게도 투자의 세계는 많은 공부로 모든 것이 해결되지 않는 곳이다. 오히려 부딪치고 깨지면서 실전에서 하나하나 깨우치는 길이 훨씬 빠른 길이다.

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누구에게나 하루 24시간이 공평하게 주어진다. 이 시간을 어떻게 사용하느냐에 따라 인생이 달라진다. 지금 나의 모습은 지난 시간을 어떻게 사용해왔느냐의 결과다. 현재 당신의 모습이 멋지다면 지난 시간을 잘 사용하며 산 것이고, 현재의 모습이 별로라면 시간을 낭비하며 산 것이다.

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202 실제 투자물건 현장조사하기
- 1단계 : 실제매물찾기
1. 최근 매매가와 전세가의 흐름
2. 매매와 전세 매물 수 파악 및 각각의 가격
3. 교통, 학군, 편의성 등
4. 내가 원하는 매매가와 전세가로 거래 가능한지 확인

- 2단계 : 매물 직접 점검하기
부동산 사장님과 집을 볼 때는 최선을 다해서 집을 꼼꼼하게 봐야 한다. 내가 꼭 이 아파트 물건을 사겠다는 의지를 표현하는 것이다. 그래야 만약 이번에는 사지 못하더라도 나중에 급매물이 나올 때 연락을 받을 수 있다.
직접 집을 볼 때 주의해서 보는 부분들은 다음과 같다.
.채광과 조망은 좋은가
.습기차서 곰팡이가 생긴 곳은 없는가(특히 베란다 창고, 수납장)
.집안에 수납 공간은 충분한가
.보일러는 오래되지 않았는가(10년정도면 오래되었다고 봄)
.전열기는 잘 작동되는가
.방문을 잘 열리고 닫히는가
.마루 상태는 좋은가

-3단계 : 매매가 조율하기
조정하고 싶은 가격의 두 배를 조율해달라고 요청한다.200만원 깎고싶다면 400만원 낮춰달라고 요청하는 것.
큰 문제가 없다면 계약도 바로 진행한다. 가계약감을 송금하거나 가능하다면 바로 계약서를 쓰는 것이 좋다. 특히 집값이 가파르게 오르는 시기에는 계약 단계에서 망설이면 안 된다. 타이밍이 생명인 때에는 집 상태 등은 그리 중요한 요인이 아니기 때문이다. 작은 것 때문에 큰 것을 놓치는 우를 범해서는 안된다.

-4단계 : 전세가 조율하기
매수 전에 매매2억5천, 전세 2억2천 정도로 이야기를 나누었다면 매매계약서를 쓴 직후에 전세를 2억3천에 내놓는다.
부동산에서는 시세보다 높으면 세입자를 구하기 힘들다고 손사래 칠 것 이다. 하지만 단지 내에 전세 매물이 부족하다면 가능하다. 그렇게때문에 전세가가 오르는 지역에서 전세 매물이 부족한 단지를 골라야 하는 것이다. 최고가로 전세를 놓는 것은 용기가 필요하지만, 나는 항상 이렇게 용기를 낸 관계로 소중한 투자금을 아낄 수 있었다.


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내 경우 월세 수익이 500만원이 되었을 때, 그리고 1000만원이 됐을 때 투자의 새로운 지평을 열 수 있었다. 고정수익이 500만원을 넘어가면 그것만으로도 생활을 충분히 할 수 있으므로 쫓기지 않고 여유 있게 투자를 할 수 있게 된다. 1000만원을 넘어서면 완전 새로운 세계다. 투자 한번을 하더라도 제대로 된 물건, 규모있는 물건, 고위험고수익 물건을 주로 접하게 되면서 투자가 한 차원 레벨업 된다. 일정수준의 고정수익은 그만큼 중요한 것이다.

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습관이 돈을 만든다. 내가 사는 동네나 회사 주변 상가의 매매가가 얼마나 하는지, 월세가 오느 정도 수준인지 살피는 것이 시작이다. 부동산 사무실도 그냥 지나치지 마라. 부자들은 일없이 부동산에 들러 이것저것 묻는 것이 일과다. 약속장소에서 누군가를 기다릴 때 스마트폰을 보면서 시간 때우지 마라. 그 주변 상가가 얼마나 장사가 잘 되는지, 사람들은 어떤 도언으로 다니는지 관심을 가져라. 이런 습관이 때가 되면 큰 역할을 하게 될 것이다.

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이것이 초기 주택투자에 있어서 변하지 않는 나의 투자 원칙이었다.
1. 저평가된 여러 지역에
2. 임대수익률이 잘 나오는 작고 가벼운 물건을 사되
3. 레버리지(대출과 임대보증금)을 활용해 실투자금을 최소화하고
4. 월세로 현금흐름을 창출하면서
5. 시세 분출이 있을 때까지 보유한다.

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투자는 지금 좋은 곳을 사는 행위가 아니다. 내가 보유하는 기간 동안 좋은 지역이여야 하며 특히 매도 시점에 좋은 곳이어야 한다.
고수는 자기 투자 물건을 '팔아도 그만, 안팔아도 그만'인 상태로 만든다. 또는 '팔기 싫은'상태로 만든다. 한마디로 내 자산의 운명을 시장 상황에 맡기는 것이 아니라 내 스스로 컨트롤할 수 있게 만드는 것이다. 가장 큰 매매 차익은 이런 컨디션 하에서 실현된다.

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수익률 계산을 할 때는 대출이자, 중계수수료, 관리비, 보유세 등 반드시 발생하는 고정비용을 꼭 포함해야 한다. 내 경우는 여기에 더해서 언제 발생할지 모르는 수리비를 예비비 항목으로 추가해 계산한다.(예비비는 월세의 5~10% 정도가 적당하다)


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급매를 잡으려면 먼저 해당 단지의 정확한 시세를 아는 것이 우선이다. 시세를 알아야 나오는 물건이 급매인지 아닌지 알 것이 아닌가. 그래서 항상 투자하고자 하는 지역이 생기면 그 지역의 '관심물건리스트'를 만든다.

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시세를 꿰고 있다 해서 급매를 잡을 수 있는 건 아니다. 급매가 나왔을 때 부동산 소장님이 나를 떠올리고 전화를 하게 만들어야 한다. 투자자들 중에는 부동산 사무실에 가서 몇마디 짧게 대화를 나누고는, 급매 나오면 꼭 연락달라고 이야기하고 오는 사람들이 많다. 그리고 연락이 오기만을 기다린다.
부동산 소장님들은 반드시 살 것 같은 사람에게만 연락을 한다. 그렇다면 반드시 살 만한 사람이라고 어떻게 판단할까?
맘에 드는 단지에 가서 반드시 살 것처럼 집을 봐야 한다. 매물로 나온 집들 중 좋은 집 하나, 저렴한 집 하나, 이렇게 둘 이상의 집을 보라. 꼼꼼히 둘러본 뒤에 가격 협상을 시도한다. 이때 조금 무리하게 가격을 깎는다. 급매 가격으로. 보통 급매라 하면 시세보다 10%정도는 싼 물건을 말한다. 거의 협상이 받아들여지지 않을 것이다. 그래도 끝까지 협상을 시도해보다 결국 결렬되면 안타까운 표정으로 자리에서 일어서는 것이다. 부동산에 당신의 전화번호를 남기고 돌아서면 부동산 소장님은 전화번호 옆에 이렇게 기록할 것이다. '반드시 살 사람.' 부동산 소장님에게 얼마 아래로 매물이 나오면 무조건 사겠다고 말하고 돌아오면 된다.

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지역에 따라 차이는 있지만 아파트 매물이 가장 많이, 가장 정확하게 올라오는 사이트느 네이버부동산이다. 꼭 사고 싶은 단지가 있다면 네이버 부동산에 올라오는 해당 단지의 매물을 수시로 체크하라.
싸게 사는 것은 안전마진을 확보하는 행위이다. 따라서 나는 급매가 아닌 일반 매물은 웬만하면 사지 않는다. 노력하면 급매를 살 수 있는데 그리 하지 않을 이유가 없다.


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무언가 하나를 잘하기 위한 최고의 방법은 잘 할 때까지 하는 것이다. 다른 지름길은 없다. 한가지 일을 시작하여 힘들고 지루한 것을 참고 끝까지 마무리를 해본 사람이라야 그 과정에서 많은 교훈과 노하루를 터득하게 된다. 하나의 일을 마칠 때마다 하늘이 우리에게 세상 어디에서도 얻을 수 없는 소중한 것을 내려주는것을 아는가? 경험이라는 엄청난 선물, 그리고 성취감과 자신감이 그것이다.


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투자자가 버려야 할 두가지 병이 있다.
첫째는 '햇더라면'병이다.
쓸데없이 과거의 늪에 빠지지 말라. 좋은 시절이 갔다고 생각하는 사람에게 돈은 따라오지 않ㄴ흔다. 당신이 과거를 원망하는 사이 누군가는 미래로 달려간다.
둘째로 버려야 할 것은 '때문에'병이다. 사람들은 늘 타인과 환경을 탓한다. 흑수저 출신이기 때문에, 그때 직장ㅇ 바빴기 때문에, 정부의 부동산 규제 때문에 라고 말하며 자신이 돈을 벌지 못한 이유를 외부 탓으로 돌리기 바쁘다.

287
어떤 시장이 오더라도 적응할 수 있는 실력과 체력을 길러 놓아라. 좋은 기회를 눈 뜨고 놓치지 않도록 부지런히 공부하고 준비하고 시장을 예의주시해야한다. 그러니 '했더라면'을 '할 것이다'로 바꿔라. '때문에'를 '그럼에도 불구하고'로 바꿔라. 부정적인 사람에게는 모든 문이 닫히고 긍정적인 사람에게는 많은 문이 열린다.

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직장을 다니다가 전협투자의 길에 나선 사람들이 쉽게 성공하지 못하는 진짜 이유를 알고 있는가? 대부분 전업투자자들이 '이 세상에서 일 잘하는 법'과 '자기 자신을 관리하는 법'을 제대로 배우지 못한 상태로 바깥 세상에 나왔기 때문이며, 이는 꼭 투자 분야에만 국한되는 이야기가 아니다.
바꿔 말하면 직장에서도 일을 잘했고 남들에게 인정받았으며 땀과 노력의 진정한 의미를 알고 있는 이들은 바깥 세상에 나와서도 성공할 확률이 높다는 말이다. 그러나 현실은 그 반대다. 꼭 직장에서 무슨 문제가 생기거나 일도 잘 못하는 사람들이 먼저 바깥세상으로 나오려 한다.

306 자신과의 싸움에서 승리하라
허리띠 졸라매라
일을 잘해야 한다
일을 잘하기 위해 모든 것을 끊어라
돈을 좇지 말고 한 분야에서 최고가 되기 위해 모든 것을 꼳아부어라
책을 많이 읽어라

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