나는 마트 대신 부동산에 간다(2/17)

책 리뷰

나는 마트 대신 부동산에 간다

쉽게 쓰여있어서 술술 읽히는 책이다. 읽으면서 공감하는 부분이 많았다. 아이 셋 키우는 일이 얼마나 힘든지 겪어보지는 않았지만, 조카 두명이랑 몇시간만 보내도 기가 빨린다. 아이셋, 외벌이에 남편 연봉이 높은 편도 아닌데 소액 투자로 자산을 늘려나간 점이 대단하다고 느껴졌다.
그리고 나보다 3~5년 앞서나가는 분들의 이야기가 중요한데, 이분의 이야기가 그래서 더 쏙쏙 들어왔다.

그리고 이분은 수비 영역에서 엄청난 고수인듯하다.
외벌이 세아이 가정이니까 진짜 초고수! 리스펙이다.
나도 수비는 좀 하는편인데 가끔 지름신이 좀 문제...ㅠㅠ

저자가 투자에 눈을 뜨면서 독서량을 늘렸다고 했는데, 나도 비슷한 경우라서 무슨 마음인지 알 것 같았다. 어릴때부터 책은 좋아했는데, 영양가 없는 책들만 많이 읽었다는걸 세이노 스승님 칼럼을 읽고 깨달았다. 이후로는 실용적인 책들을 읽어야겠다고 생각하고 방향 전환!!
나는 이분보다 상대적으로 시간도 많은데 집에와서 쉬는편이라 반성하는 마음도 들었다.

주식, 부동산, 사업중에서 내가 어느쪽이 잘 맞는지는 모르겠지만 이분은 주식과 좀 안맞으셨다고 한다. 그래도 관련 책을 많이 읽고 경제에 대해 공부도 많이하셔서, 세계경제 흐름을 간결하게 설명해주신 부분을 보고 느낀점은 부동산 투자자라고 해서 주식이나 경제흐름을 읽지않는것은 아니라는 것이다. 책을 읽으면서 몇년전 부동산 선생님께 배운 내용이 생각나서 수업 내용이 겹쳐졌다.
그분도 엄청난 다독을 하시는 분이었는데, 강조하는 부분들이 비슷했다.
아직 부동산 투자는 한번도 해보지 않았지만, 간접적으로 경험을 할 수 있었고 초보자에게도 쉽게 잘 읽히는 책이고 뻔한 소리라고 할수도 있겠지만 몰랐던 점들도 알게되어 유용했다.

올해 내로 한채 매수할수있을지 모르겠지만, 도움이 되었던 책이다.

하지만 경제공부는 매일 꾸준히 하면 분명히 인생이 달라진다. 오늘보다 내일 이해할 수 있는 용어가 훨씬 더 많아지고, 1년 전에 어렵다고 덮어두었던 경제서를 오늘은 쉽게 읽을 수 있다. 그것은 내가 장담한다. 나도 그랬으니까. 그리고 인생이 바뀐다. 이것도 장담한다. 내가 그랬으니까.

 

미안하게 만들어라.

내가 투자한 집의 전세보증금을 올려받으려 하는데 세입자는 그렇게 못 하겠다고 한다. 타협이 안되니 나는 부동산중개소에 전세를 내놓았지만, 세입자는 집을 보여주지 않는다. 계속 살고싶은 것이다. 이렇게 세입자가 집을 보여주지 않으면 내가 원하는 가격에 전세를 내놓을 수 없다. 집을 사거나 팔 때도 마찬가지다. 집을 매수했는데 때맞춰 전세를 놓지 못하면 잔금을 못 내게 될 수도 있다. 나는 세입자에게 각기 다른 과일로 세 상자를 보내고 이렇게 말했다.

“제 집이니 제가 보여줘야 하는데 저 대신 보여드리게 해서 죄송합니다. 너무 죄송해서 과일을 보냈어요. 조금밖에 못 보냈지만 맛있게 드셨으면 좋겠습니다.”

그렇게 애를 먹이던 세입자는 다음 날 바로 부동산중개소에 집 열쇠를 맡겼다고 한다.

사람의 심리라는 것이 내가 무엇인가를 받으면 나도 반드시 무언가를 주게 되어 있다. 화장품 외판원이 와서 샘플을 계속 주는 것도 그 때문이다. 누군가에게 신세를 지면 미안해지기 마련이다. 그 미안한 감정을 이용하는 것이 마케팅의 포인트이다.

 

집을 사거나 팔 때도 사람의 심리를 이해하면 유리한 위치에서 협상을 할 수 있다. 아파트에 처음 투자하던 스물 여덟 살, 나는 집을 보러가서 손뼉을 치며 환호했다.

그러나 사고 싶어 안달이 났음을 만천하에 공개한 마당에 누가 깎아주겠는가.

지금은 집을 보러 가서 아무리 맘에 들어도 웃지 않는다. 경직된 표정을 짓고 흠을 찾는다. 속으로는 한시라도 빨리 사고 싶어 마음이 조급한데 겉으로는 사고 싶다는 티를 절대 내지 않는다. 500만원쯤 깎을 수 있겠다 싶으면 1,000만원을 깎아달라고 하고, 1,000만원쯤 깎을 수 있겠다 싶으면 2,000만원을 깎아달라고 요구한다.

부동산 투자는 심리다. 매도자는 가격이 오르지 않으리라고 생각해서 집을 팔고, 매수자는 오를 것으로 예상해서 집을 산다. 뉴스에서 부동산 경기가 좋다고 말하든 나쁘다고 말하든 그것이 중요한 게 아니다. 중요한 것은 사람들이 경기를 어떻게 느끼고 있느냐다. 경기가 아무리 좋아도 대다수 사람들의 심리가 꺾여있으면 사려는 사람이 없고, 반대로 오른다는 심리가 있으면 팔려는 사람은 적고 사려는 사람은 많다.

 

분석을 끝내고 현장에 가라.

투자물건을 분석할 때는 우선 관심있는 지역 커뮤니티를 검색하여 현지 정보를 얻고, 국토교통부 실거래가 사이트와 네이버 부동산 등에 나온 매물을 통해 시세를 파악한다. 위성사진과 로드뷰를 이용해 주변 환경과 분위기도 본다. 집을 보고 싶을 때도 인터넷을 이용하면 된다. 요즘에는 아파트 평면도는 물론 리모델링한 내부까지 볼 수 있다. 관리비가 얼마쯤 나오는지도 검색된다.

마지막으로 그 지역에 관한 주요 기사를 검색해서 읽어본다. 그리고 향후 인구유입이 예상되면 입주 물량을 파악하여 수요와 공급의 불균형이 언제까지 유지될 지 파악한다. 이런 내용은 해당 지역의 기사를 검색하거나, ‘부동산114’나 투자통계사이트 ‘ZIP4’를 참고한다.

그런 다음에 현장으로 간다. 부동산 중개소를 방문해서는 설명을 들으면서 내가 알고 있는 사실과 일치하는지만 확인하면 된다. 특이사항이나 변동사항이 있으면 체크해둔다. 그리고 매물로 나온 집에 가서 내부를 볼 때도 하자 여부를 중심으로 살펴보녕 된다.

 

 

공실의 위험을 막으려면 매수할 임대물량이 얼마나 풀려 있는지 정확하게 확인해야 한다. 가장 좋은 것은 월세물건이 하나도 없는 아파트이다. 나는 월세물건이 많은 단지나 빈집이어서 쉽게 들어가 볼 수 있는 아파트는 절대 사지 않는다. 나에게도 그런 일이 생기지 말라는 법은 없기에 주변에 월세 물건이 쏟아져나오지는 않는지 늘 주의를 기울인다.

또 한가지 중요한 것은 임차인의 월세 지불 능력이다. 공실도 아니고 사람이 살고 있는 집의 월세가 연체된다면 그것처럼 피곤한 일이 또 있을까? 그래서 나는 살기좋은 동네의 20평대 아파트를 고수한다. 이런 아파트는 직장이 탄탄한 사람들, 특히 신혼부부의 수요가 많다. 세입자가 신혼부부면 집주인으로서 편한점이 많다. 반면 형편이 너무 어려운 분들이 모여 살거나 일용직 인부들이 주로 거주하는 아파트에는 투자하지 않는다. 월세가 연체될 확률이 높기 때문이다. 환경이 좋은 편이 아니여서 실거주자의 매수세도 약하고, 그런 이유로 전세가 또한 난다.

 

 

나는 신규 아파트 공급 시세보다 50% 저렴한 20평대 아파트를 보면 무조건 수익률 분석을 해본다. 거기서 가능성이 보이면 임대물건 개수를 확인한 후 바로 매수한다. 자재비, 인건비 등 건축비는 물가가 상승하는 만큼 상승하기 마련이다. 따라서 아무리 비싸다고 아우성친들 분양가가 떨어지기는 힘들다. 그런 신규분양 아파트의 절반 가격이라면 가격 하락의 여지보다는 상승의 여지가 더 많다고 볼 수 있다. 주변에 새 아파트가 없다면 초등학교가 가깝고 지하철역도 있고 살기가 편하다면, 20년 된 아파트라도 선호한다.

다만 신도시가 생기거나 택지개발이 되어 아파트들이 들어서면 이야기는 달라진다. 그래서 주변에 입주물량이 나오지는 않는지 늘 확인해야 한다. 가장 불안한 투자는 노후 아파트와 신규 아파트의 가격이 몇천만원밖에 나지 않는 경우다. 이때 신규아파트의 분양권에 급속하게 프리미엄이 붙고 노후 아파트의 거래가 침체되는 현상이 일어난다.

 

학군이 좋은 곳이 상승폭도 크다

주식에도 대장주가 있듯이 아파트에도 대장주가 있다. 가격이 상승할 때는 사람들이 선호하는 곳이 가장 크게 오른다. 그 가운데서도 초등학교, 중학교 학군 좋은 곳이 최고다. 아이를 키우는 엄마의 마음으로 봤을 때, 학군은 돈으로 바꿀 수 없는 중요한 요소다. 엄마들 마음은 다 같으니 크게 오를 아파트를 사고 싶다면 반드시 학군을 고려해야 한다.

실제로 모의투자 결과 학군 좋은 새 아파트는 소액 투자가 영원히 불가능할 정도로 정말 무섭게 올랐다.

 

대출이 들어있어야 잘 팔린다

매수자 입장에서도 생각해보자. 내가 집을 서러 갔는데 대출이 전혀 들어있지 않아 9,000만원을 투자해야 하는 아파트가 있고, 대출이 끼어 2,000만원만 주면 구입할 수 있는 아파트가 있다. 동일한 조건의 아파트라면 어떤 물건을 살까?

대출이 들어있어야 잘 팔린다. 실제로 중개소를 다녀보면 대출이 하나도 없는 데다 월세 세입자가 살고 있는 집은 끝까지 안 팔리고 남아 있다. 매수자가 그렇게 큰 돈을 투자하고 싶어 하지 않기 때문이다.

 

전세투자 2년의 법칙-전세 투자를 할 때는 2년을 주기로 주변 매물 상황을 살핀다.

전세는 8,000만원인데 주변 입주물량으로 하락해서 일시적으로 6,500만원이 된 때였다. 나는 세입자에게 이렇게 말했다.

“요즘 전세가가 하락한 걸로 아는데요. 지금 사시는 금액으로 새로운 세입자 맞출 수 있으면 이사 가셔도 좋습니다. 제가 여윳돈이 없어서 전세금을 내드릴 수가 없어요. 죄송힙니다.”

 

 

정부가 부채를 해결하는 방법은 오직 한 가지, 인플레이션을 유도하는 것이다. 오늘 빌린 1억원을 10년 후에는 아무것도 아닌 푼돈으로 만들어버린다. 그것이 바로 부자들의 계획이고, 지금까지 전 세계의 정부가 파산하지 않고 유지될 수 있었던 비결이다.

정부나 기업의 부채규모로 계산하면 복잡하니 적은 금액으로 예를 들어보자. 내 기억에 가장 어려웠던 시절인 1998년 IMF 시절에는 대출금리가 20%에 달했다. 1,000만원을 빌리면 1년에 200만원의 이자를 내야 했다. 이자를 내지 못하면 파산한다. 그리고 경기가 안좋아질수록 금리는 점점 내려간다. 2008년 금융위기 때는 약 6%였다. 내야 하는 이자 200만원을 기준으로 했을 때 이제는 3,300만원을 빌릴 수 있다. 2016년 현재는 같은 이자를 낸다고 할 때 6,600만원을 빌릴 수 있다. 순전히 이자를 기준으로 해서 본다면 1998년 1,000만원과 2016년 6,600만원이 같은 가치인 것이다.

 

연 이자 200만원의 시기별 원금 액수 (단위: 만 원,%)

	1998년 IMF	2008년 금융위기	2016년 현재
원금	1,000	3,300	6,600
이율	20	6	3
연 이자	200	200	200

 

 

전세 헷지를 이용하라

이를 테면 내가 상계동에서 전세를 살고 있는데 훗날 학군이 좋은 중계동으로 이사를 가고 싶다고 하자. 이때는 집을 사서 입주하는 것이 아니라 중계동에 집을 사되 상계동에서 계속 전세로 사는 것이다. 만약 2억 5,000만원에 집을 사서 2억원에 전세를 놓는다면, 내가 이사할 시점에 전세가가 2억 5,000만원이 되든 3억원이 되든 상관이 없다. 나중에 내가 그 집에 들어갈 때는 2억원만 내어주면 된다.

반면 중계동으로 이사를 가고 싶지만, 집을 사기는 내키지 않고 전세로 들어가고 싶다고 하자. 하지만 돈이 모자란다. 그래서 열심히 모아 내년에 이사를 가겠다고 마음먹는다. 하지만 막상 내년이 오면 전세가가 얼마가 되어 있을지 모른다. 지금은 2억원이라도 내년에는 2억 5,000만원이 될 수도 있다. 열심히 돈을 모았지만 그 집에는 못 들어가게 되는 것이다. 결국 경기도로 가거나 점점 싼 주거환경으로 밀려날 수 밖에 없다.

전자의 경우를 전세 헷지라고 할 수 있다. 다만 이 경우는 투자가 아니라 내 집 마련의 경우로, 전세보증금을 올려받지 않고 고정해놓으면 내집 마련이 훨씬 쉬워진다.

 

 

부동산 중개소를 방문할 때 꼭 묻는 내용

이 아파트는 중고등학교를 어디로 배정받아요?

강남으로 출근하려면 버스는 어디에서 타요?

이 아파트 분양가는 얼마였어요?

여기 거주하는 사람들 직장은 주로 어떤 곳이에요?

이곳에서 최근에 대출을 가장 많이 받은 사람은 얼마나 받았어요?

이 아파트에서 평수를 넓혀 이사가는 사람들은 주로 어느 단지로 가요?

어디에서 살던 사람들이 가장 많이 이사오나요?

아이들 학원은 주로 어디로 다녀요?

최근 집값이 왜 이렇게 떨어졌어요?

몇 년 동안 계속 올랐다던데 왜 이렇게 올랐어요?

대출이자가 훨씬 싼데 왜 월세를 사는 사람들이 많아요?

내가 부동산중개소를 방문할 때 꼭 묻는 내용이다. 이 지역에는 어떤 사람들이 살고 있는지, 왜 여기에 살고 있는지, 어디에서 왔는지, 또 어디로 갈 것인지, 대출을 얼마나 받았는지 등 컴퓨터 앞에 앉아서 얻을 수 없는 데이터는 중개업자를 통해 얻어야한다.

부동산 투자는 사람에 대해 알아야 하는 일이라 내 관심을 언제나 사람이다.

 

 

중개소에서 매도 사유를 알려주지 않으면 등기부등본을 떼어보고 유추할 수 있다. 나는 등기부등본을 뚫어지게 보며 매도인이 어디에 살고 몇 살이며 빚이 얼마나 있는지 등을 확인한다. 우선 대출이 많은지 적은지부터 본다. 매매가가 3억원인 어느 집은 대략 계산해봤을 때 원금과 이자를 합쳐 다달이 100만원은 나갈 듯 하다. 반면 같은 가격에 같은 동인데 빚이 하나고 없는 집이 있다. 이는 경제적 여유가 있다는 뜻이고, 다른 집을 더 소유하고 있을 확률이 높다. 이때는 등기부등본상에 있는 매수가격을 보고 세금이 어느정도 나오는지 눈치껏 계산을 해놓고 협상에 들어가면 된다.

등기부등본을 계약금을 송금할 때에야 떼어보는 것은 너무 늦다. 가격협상을 하기 전에 마음에 두는 집 두세 군데의 등기부등본을 미리 떼어서 비교해가며 봐야 한다.