평생 돈 걱정 없이 사는 월세로봇 만들기(4/9-10)

평생 돈 걱정 없이 사는 월세로봇 만들기 후기

예전에 이분이 쓰신 <월급쟁이 부자는 없다>를 읽고, 책 저자가 87년생이라서 깜짝 놀랐었다.
당시에 20대에 그 많은 부동산을 소유하고 있다는게 정말 신기했었다. 그 책은 제목 답게 월급쟁이 부자는 없으니까 파이프라인을 만들어야 한다는게 책의 전반적인 내용이라 아쉬움이 있었다.
파이프라인을 만드는 구체적인 방법이 나와있지 않아서 다 읽고 ‘그래서 나는 이제부터 뭘 어떻게 해야하는거지?!?!’ 라는 생각이 들었었다.
이 책은 그 책의 실전편이다. 그래서 그 실천 방법에 대해 간단하게 알려주고 있다.

적은 종자돈으로 소액물건에 투자하여 월세 100만원을 받게 된 과정에 대해 나와있는데, 대출도 꽉 막혀있는 지금에까지 적용이 되는 방법인지는 잘 모르겠다.

어제 이 책을 다 읽고 오늘 집 근처 오피스텔 몇채를 기준으로 이것저것 계산을 해보니까 얼추 수익이 되긴 했다만,저자의 말처럼 수익성을 따지기 위해서는 레버리지를 크게 일으켜서 소액을 투자해야 수익률이 높아지는 것 같다.
그런데 우리 동네 소액 오피스텔은 진.짜.로 가격이 안오르던데... 몇년째 요지부동이다.
이 책에서도 오랫동안 보유하다가 매도하면 수익을 챙길 수 있으며, 월세로봇의 목적은 현금 흐름이라고 말한다.
내가 물건을 잘 못찾은 것일 수 있지만, 수익이 되는 물건을 잘 찾아내는 안목만 있다면 괜찮은 방법이겠다는 생각이 들었다.

그리고 글에서 주식의 배당금과도 비교하는 부분이 있는데, 주식투자보다 월세로봇이 더 낫다고 했다.
요즘 배당금 시즌이라 계속 집에 배당금 통지서도 날아오고 깨알같은 배당금이 입금되고 있다.
올해도 결산을 할 예정인데, 결산후에 내 가용자금으로 주식투자 배당금과 월세로봇으로 투자했을때의 수익 및 리스크를 비교해봐야겠다.

둘다 소액이라 수익이 소소하고, 아직 좋은 주식종목 및 부동산 고르는 안목은 없다고 할 수 있으므로 갈길이 멀다.

잠깐 주식으로 이야기가 빠졌는데, 이 책에서 말한 자동으로 돈 버는 시스템에 대해서는 어느정도 공감하는 바이다.
어린 시절부터 남들과 다른 방향의 노선을 타고 일찍 부를 축적한 저자의 삶이 너무 멋지고, 내가 본받아야 할 부분이기도 하다.

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31 이 자본주의 땅에서 당신은 '소비자'가 아닌 '생산자'가 되어야 하며 이는 '시스템'을 소유했느냐, 소유하지 않았느냐로 구분된다. 그 수 많은 시스템 중 하나가 바로 월세로봇이며, 이는 가장 승산이 높으면서도 수익 또한 훌륭한 상품이다.

43 순수익/실투자금 x 100

[(월세x12개월)-연간 납부해야 하는 대출이자 / 매입가-대출금-임대보증금+비용] x 100

77 월세로봇 투자를 하는 경우라면 당장 2~3년 뒤 입주물량이 아니라 3년 뒤 혹은 4년 뒤 이상의 미래를 그리며 투자할 수 있어야 한다는 점이다. 아파트로 월세 로보을 만들려는 투자자에게 해당 지역 향후 2~3년 입주물량이 넘쳐난다는 것은 굉장히 좋은 소식이다. 분명 매매가가 처참히 깨져 있을 것이고, 이는 월세 세팅을 했을 때 임대수익률 면에서 매우 훌륭하다는 것을 의미한다. 또한 월세투자를 한다는 것은 어차피 향후 2~3년간은 팔지 않겠다는 의미이기도 하기에 입주 물량은 장애물이 전혀 아닌 셈이다. 오히려 다른 투자자들의 진입을 막아주는 좋은 장치인 것이다.

83 태어나서 처음으로 월세 투자를 하는 사람이라면 이 두 가지만 기억하자.

초보 = 처음 부동산에 투자하는 사람, 소액 = 종잣돈 2,000만원 이하

첫째, '빌라'로 시작한다.

둘째, 첫 투자에 종잣돈 '2,000만원'이상은 절대로 쓰지 않는다.

86 빌라 임장에서는 시세 파악이 절반이다. 그 개별성이 아파트와는 비교할 수 없을 정도로 강해서 여간해서는 구체적인 금액을 파악하기가 쉽지 않기 때문이다. 면적, 연식, 구조, 층, 외관, 입지에 따라 워낙 다양한 것이 빌라 가격이다. 따라서 빌라의 시세 조사는 백번, 천번 강요해도 지나치지 않는다.

1) 연식과 면적을 세트로 조사하라.

단순히 부동산에서 몇년식, 몇평 물건의 시세가 어떠냐고 묻는것에 그치지 말고, 실제로 나와있는 매물의 가격을 물어야함. 시간이 걸려도 직접 그 매물을 눈으로 확인하고 내가 투자하고자 하는 매물과 비교 평가하는 작업을 거쳐야 함.

2002년식 18평이 일반 매매로 1억5천일 경우, 경매물건은 16평이고 그것보다 수준이 떨어지니까 절대로 1억5천 이상으로 써서 입찰하면 안되겠다 이런식으로 정리해야함. = 입찰 상한선 금액

2) 역할놀이를 하며 시세조사를 하라.

좋은 입지가 아니라면 꼭대기 층은 피하라

92 빌라는 단순 '시세차익용' 물건이 절대 아니다. 이는 시세가 절대 안오른다는 뜻은 아니지만, 아파트 만큼 눈에 띄게 매매가가 상승하는 물건은 아니라는 뜻이다. 그런 의미에서 빌라는 갭투자로 접근하지 않길 바란다. 예외적인 경우를 제외하고 언제나 빌라는 월세로 접근해야 한다. 큰 시세차익이 발생하지 않더라도 보유하고 있는 동안 충분히 임대수익을 발생시키는 구조를 만들어야 한다. 실투자금은 최소화하면서 말이다.

95 오피스텔 투자시 가장 먼저 유념해야 할 것은 지하철 역과의 거리다. 특히 1~2룸 오피스텔의 경우에는 절대적으로 중요. 가장 좋은 위치는 걸어서 5분이내, 역과의 거리 300미터이내. 많이 양보한다고 해도 걸어서 10분 이내, 역과의 거리가 700미터 이내여야 한다. 이 기준을 넘어가는 순간 오피스텔로서의 메리트는 급격히 떨어진다.

가장 좋은것=초역세권, 그보다 더 좋은것=장차 초 역세권 (이때 시세차익 ↑)

99 통상적을 오피스텔 가격은 분양할 때가 제일 높고, 그렇게 3~4년 정도까지 쭉 빠지다가 점차 회복된다. 특별한 경우를 제외하고는 오피스텔, 빌라, 상가 등은 분양시점이 가장 비싸다는 것이 정설이다. 그래서 이들은 절대 함부로 분양받아서는 안된다.

100 오피스텔을 사서 월세임차인이 아닌 전세 임차인에게 임대를 한다든지, 현재의 임대수익률이 별로인데도 불구하고 향후 시세차익이 크게 발생할 것을 기대하며 큰 돈을 묻는 행위 등은 철저히 금해야 한다. 현재 매입 시점에 만족스러운 임대수익률이 나오지 않는다면 해당 오피스텔에는 투자하지 않는 것이 좋다. 미래에 오를 것을 크게 기대하지말고, 현재 임대수익률 자체가 충분히 만족스러워야 한다는 것이다.

오피스텔 임차인의 엉덩이는 무겁지 않다 = 1년 중 1개월의 월세 정도는 없는 돈이라고 생각하는 것이 마음편함.

106

구분	빌라	오피스텔
차이점	저소득층	1~2인가구
	장기거주	단기거주
	관리비 없음	관리비 있음
	높은 임대 수익률	빌라보다는 떨어지는 임대수익률
	관리하기 힘듦	관리하기 용이
	수리비 높음	수리비 낮음
공통점	월세 세팅 물건
	큰 시세차익 기대하기 힘듦
	수도권 기준 적정 가격 : 1~2억(서울 제외)
	한 채당 적정 실투자금 : 1,000~1,000만원(서울 제외)

113 단순히 '이 동네 살기 좋네'라는 식의 익숙함에 근거한 결정이 아니라, 동일 가격이라면 어디를 택할지, A지역과 B지역은 가격 차이가 어느 정도 벌어져야 적정할지, 그 갭은 어느 정도가 적정 수준이고 어느 정도부터가 비정상적인지를 따질 수 있어야 한다. 결국 모든 가격은 가치를 찾아가기 마련이고, 그 가치는 사람들의 생각이 반영된 것이기 때문이다. 그래서 자연스럽게 해당 지역의 핵심 수요층과 대기 수요층에 대한 이해 단계로 이어져야 한다. 이 지역에 사는 사람들은 어떤 사람들이고 어떤 생각들을 갖고 있는지, 조금만 더 여유가 생긴다면 어디로 가려고 하는지, 반대로 이 곳을 오고 싶어하는 사람들은 어떤 사람들이고 현재 그들은 어느 정도 위치의 사람들인지 등을 생각해봐야 하는 것이다.

123 인테리어 공사 전에 반드시 체크해야 할 핵심 팁

① 3~4곳 업체의 견적 비교하기

② 지나치게 싸거나 지나치게 비싼 곳 걸러내기

③ 전체공사와 부분공사, 자재 선정 등을 따져가며 가격 협상하기

④ 공사비용은 나눠서 지급하기(계약금, 중간 정산, 최종 마무리)

지나치게 이득을 보려고도, 지나치게 손해를 보려고도 하지 않기

132 전세는 가난으로 가는 지름길이다. 전세를 살고 있는 사람들에겐 그 전세금이 대부분 전 재산이다. 10억을 갖고 있는 사람이 1억짜리 전셋집에 들어가는 경우는 없다. 대체로 전세금은 자신이 동원할 수 있는 최대한의 돈을 긁어모아 꾸역꾸역 만든 돈이다. 이는 곧 자산가치의 증가를 기대해볼 수 있는 씨앗 자체가 전무하다는 것을 의미한다. 전 재산을 전셋집에 깔고 앉아 있으니 말이다. 이 돈을 일하게 해야 한다.

133 기존의 패러다임을 뒤엎는 방법. 가령 3억짜리 아파트를 2억을 대출받아 샀다고 치자. 악착같이 모은 1억에 레버리지를 활용하여 내 집을 장만한 것이다. 2억원에 대한 이자는 월 60만원 정도다.

그 이자는 내 월급으로 낼 필요가 없다. 내가 소유한 월세로봇의 월세(수입)로 충당하는 것이다. 이것이 핵심이다.

월세 로봇을 통해 60만원의 추가 월세를 만들었다는 것은 2억원의 종잣돈을 만들어낸 것과 동일한 효력을 지닌다. 만약 90만원의 월세를 만들었따면? 약 3억원의 종잣돈을 만들어낸 것과 같은 효력을 지니는 것이다. 이것이 바로 월세 로봇의 또 다른 위력이다.

여기서 핵심은 절대 그 대출이자를 월급으로 메꾸지 말아야 한다는 것! 월세로봇의 이자로 충당해야 한다. 이것이야말로 자본주의 승자로 살아갈 수 있는 발상이다.

1) 소액으로 월세 로봇을 꾸준히 늘려가며 월세 액수를 늘려나가라.

2) 실거주를 장만할 때에는 레버리지를 극대화해서 마련하라. 그리고 그 이자를 월세 로봇을 통해 충당하라.

182 인천-소액으로 투자 가능한 경매 물건이 상당히 많이 나옴. 인천 인구는 현재 300만을 돌파한 상태고, 꾸준히 증가하는 추세다. 부천시 쪽에 접해있는 계양구, 부평구, 서구, 남구, 남동구,연수구 등 소액 물건이 상당히 많은 곳이므로 늘 관심을 두고 지켜보길 권한다.

214 대출과 관련해서 부동산 투자자에게 가장 중요하게 와 닿는 것은 결국 '금액'이다. '금리'는 그 다음 문제다. 아무래도 소액 투자자가 절대 다수를 차지하기에 그만큼 최대한 많이 받아내는 것이 핵심이다. 금리는 무한정 낮은 것보다는 적정수준 이내가 적합하다. 대출 금액이 많으면서 금리까지 현저히 낮기는 현실적으로 불가능하기 때문이다.

또 하나 절대 간과해서는 안 될 것이 '거치기간'이다. 월세로봇의 본질은 레버리지의 활용을 통한 임대 수익의 극대화이다. 원금은 그대로 두고 매달 받는 월세에서 이자를 차감해서 수익을 발생시키는 것이다. 그런데 만약 시작 시점부터 원금을 같이 갚기 시작한다면 월세 순익이 터무니없이 낮거나 오히려 마이너스 현금흐름이 발생할 수도 있다. 금리가 낮다고 해서 1년짜리 대출상품을 덥석 잡어서는 절대 안된다.

거치기간은 매도 타이밍을 잡는 데 있어서도 상당 부분 영향을 끼치므로 대출 실행시 늘 확인하고 또 확인하는 습관을 들이도록 하자.